Leitsatz
1. Eine wirtschaftliche Identität zwischen dem zustande gekommenen und dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten Hauptvertrag ist auch dann gegeben, wenn der Maklerkunde, statt ein nachgewiesenes Grundstück zu kaufen, sämtliche Geschäftsanteile einer GmbH übernimmt, der das Grundstück gehört und gleichzeitig deren wesentliches Vermögen darstellt.
2. Der Makler hat grundsätzlich das Zustandekommen des Hauptvertrages zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten und überdies auch zu beweisen, daß der Hauptvertrag mit dem ursprünglich in Aussicht genommenen Geschäft nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zumindest gleichkommt. Im einzelnen können dem Makler jedoch Darlegungs- und Beweislasterleichterungen zugebilligt werden. (Leitsätze der Redaktion)
Sachverhalt
Die Maklerin bot ihrem Kaufinteressenten ein zur Bebauung für Wohn- und gewerbliche Nutzung geeignetes Grundstück an. Dieses Grundstück gehörte zum Betriebsvermögen einer GmbH. Im folgenden kam es dann auch zu Verkaufsgesprächen mit der Firma über den geplanten Erwerb. Die Gesellschafter regten aus steuerlichen Gründen die übernahme sämtlicher Geschäftsanteile der GmbH statt eines Grundstückserwerbs an. Der Kaufinteressent war mit einer derartigen übernahme der Geschäftsanteile einverstanden und es kam zum entsprechenden Vertragsschluß.
Dem Provisionsbegehren der Maklerin setzte der Erwerber jedoch entgegen, daß es an der notwendigen wirtschaftlichen Identität zwischen dem Kaufgegenstand nach dem Maklervertrag und dem dann tatsächlich geschlossenen Vertrag fehle.
Entscheidung
Die Maklerin konnte ihren Provisionsanspruch erfolgreich durchsetzen. Tatsächlich war nämlich eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit des zustande gekommenen mit dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten Hauptvertrag zu bejahen.
Zunächst muß man vorausschicken, daß zwischen Kaufinteressent und Maklerin ein Maklervertrag und aufgrund des Nachweises der Maklerin ein Hauptvertrag über den Kauf der Geschäftsanteile zustande gekommen ist. Der mit dem Maklervertrag beabsichtigte Hauptvertrag wäre zwar ein Grundstückskaufvertrag gewesen. Das konnte vorliegend jedoch keine Rolle spielen, da der Makler seine Provision nicht nur bei vollständiger Identität des zustande gekommenen mit dem beabsichtigten Hauptvertrag verdient, sondern auch dann, wenn der vom Maklerkunden erstrebte wirtschaftliche Erfolg durch den Hauptvertrag eintritt.
Selbstverständlich könnte man sich hier auf den Standpunkt stellen, daß mit einem Unternehmenskauf wesentlich andere und stärkere Pflichten verbunden sind als mit einem bloßen Grundstückskauf. Zu denken ist hier insbesondere an weitgehende und schwerwiegende Haftungsrisiken. Das kann nach Lage der Dinge im Einzelfall durchaus auch sein. Handelt es sich jedoch wie hier bei dem veräußernden Unternehmen um eine sog. Besitzgesellschaft, deren Aktivvermögen ausschließlich aus dem zur Veräußerung anstehenden Grundstück besteht, so ist eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit gegeben. Maßgeblich ist insbesondere, ob und mit welchem Gewicht besondere konkrete Risiken einer Einstandspflicht der zu übernehmenden GmbH für Vorgänge aus zurückliegender Zeit und damit auch die Gefahr einer wesentlichen Schmälerung der mit der GmbH übernommenen Vermögenswerte verbunden ist.
Wie bereits in früheren Besprechungen hervorgehoben, trägt der Makler die Darlegungs- und Beweislast für die klagebegründenden Umstände seines Provisionsanspruchs. Dies umfaßt einmal das Zustandekommen des Hauptvertrags zwischen Auftraggeber und Drittem und zum anderen auch den Aspekt, daß der Hauptvertrag mit dem in Aussicht gestellten Geschäft identisch ist oder diesem nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zumindest gleichkommt. Der BGH hat in dieser Entscheidung jedoch hervorgehoben, daß dem Makler durchaus dann Beweiserleichterungen zuzubilligen sind, wenn dieser außerhalb des von ihm darzulegenden Geschehensablaufs steht und keinerlei nähere Kenntnis der maßgebenden Tatsachen besitzt. Konkret geht es also darum, dem Makler die Beweislast dahingehend abzunehmen, genau nachzuweisen, daß das Grundstück tatsächlich das gesamte Betriebsvermögen der GmbH darstellt. Dies exakt darzulegen dürfte ausschließlich den derzeitigen Gesellschaftern möglich sein.
Link zur Entscheidung
BGH, Urteil vom 07.05.1998, III ZR 18/97
Fazit:
Die Maklerin hatte vorliegend jedenfalls Anspruch auf den vereinbarten Prozentsatz des Kaufpreises für das Grundstück nach dem zugrunde gelegten Grundstückswert. Letztlich ist nicht der Preis für die übernahme der Geschäftsanteile an der GmbH ausschlaggebend, sondern der tatsächliche Grundstückswert. Der Käufer wollte den Provisionsanspruch der Maklerin hier nämlich noch dadurch drücken, indem er geltend machte, der Kaufpreis der GmbH-Anteile habe lediglich einen Bruchteil des Grundstückswerts ausgemacht.