Alexander C. Blankenstein
Zu berücksichtigen sind stets sämtliche Ausgaben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der jeweiligen Wirtschaftsplanperiode. Zu den Ausgaben bzw. Kosten gehören im Regelfall:
2.2.1 Betriebskosten
Die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums stellen in aller Regel den größten Ausgabenposten der Gemeinschaft dar. Abhängig vom konkreten Einzelfall handelt es sich i. d. R. um Versicherungsbeiträge (Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung, ggf. Gewässerschadenhaftpflicht), Abfallbeseitigung, Straßenreinigung, Schmutzwassergebühren, Frischwasserversorgung, Allgemeinstrom, Heiz- und Warmwasserkosten, Hausmeistervergütung, Hausreinigung, Gartenpflege, Wartungskosten der Aufzugsanlagen, Gebühren des Kabel-TV, Kosten der Schädlingsbekämpfung.
2.2.2 Kosten der Verwaltung
Zu berücksichtigen ist hier in erster Linie das Verwalterhonorar sowie ggf. vereinbarte Zusatzhonorare für bestimmte Leistungen bzw. Tätigkeiten des Verwalters, die auch tatsächlich in der entsprechenden Wirtschaftsperiode erbracht bzw. entfaltet werden.
2.2.3 Entgelte für Verwaltungsbeirat
Soweit der Verwaltungsbeirat einen Anspruch auf Aufwandsentschädigung hat, ist der voraussichtlich entstehende Kostenaufwand auf Grundlage des Durchschnitts der letzten 3 Jahre zu schätzen. Hat der Verwaltungsbeirat (zusätzlich) Anspruch auf ein Honorar, ist dieses freilich ebenfalls zu berücksichtigen. Aus Transparenzgründen dürfen Aufwandsentschädigung und/oder Beiratshonorar nicht in der Position "Verwalterhonorar" oder "Sonstiges" versteckt sein.
2.2.4 Rechtsverfolgungskosten
Rechtsverfolgungskosten im Hinblick auf die Geltendmachung konkret feststehender und anstehender oder zu erwartender Verfahren sind zu berücksichtigen und darzustellen. Im Zusammenhang mit den Kosten der Rechtsverfolgung ist zu beachten, dass Beschlussklagen gemäß § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sind. Da es sich also um sog. "Verbandsprozesse" handelt, werden die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer voraussichtlich entstehenden Kosten aus gemeinschaftlichen Mitteln finanziert, weshalb für den Fall einer Anfechtungsklage in der Planperiode entsprechend entstehende Kosten berücksichtigt werden können. Insbesondere – aber überhaupt mit Blick auf die Finanzierung von Klagen der Gemeinschaft – bietet es sich alternativ an, eine entsprechende Rücklage zu bilden. Insoweit können dann durch mäßige Beitragsleistungen der Wohnungseigentümer ausreichende finanzielle Mittel zur Finanzierung der Kosten von Klagen der Gemeinschaft angespart werden.
2.2.5 Erhaltungsmaßnahmen
Maßnahmen laufender Erhaltung und Kleinreparaturen werden in aller Regel zur Schonung der Erhaltungsrücklage aus den monatlichen Hausgeldern der Wohnungseigentümer finanziert. Soweit eine beschlossene größere Erhaltungsmaßnahme aus den laufenden Hausgeldern finanziert werden soll, sind die voraussichtlichen Kosten ebenfalls zu berücksichtigen und darzustellen. Entsprechendes gilt für etwa beschlossene Maßnahmen der baulichen Veränderung, die nach § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG eine Kostentragungsverpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer zur Folge haben.
Beschlossene Kostenverteilungsänderung berücksichtigen
Soweit die Wohnungseigentümer anlässlich der Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme des Gemeinschaftseigentums vom geltenden Kostenverteilungsschlüssel abgewichen sind, ist dies selbstverständlich zu berücksichtigen. Kostenbefreite Wohnungseigentümer dürfen dann in ihrem Einzelwirtschaftsplan nicht belastet werden.
2.2.6 Bauliche Veränderung
Bei den voraussichtlichen Kosten konkret beschlossener baulicher Veränderungen ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob die beschlossene Maßnahme eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern zur Folge hat oder die Kosten lediglich von einzelnen Wohnungseigentümern zu tragen sind. Im Regelfall werden bauliche Veränderungen allerdings kaum im Wirtschaftsplan zu berücksichtigen sein, weil sie im Regelfall Einzelmaßnahmen darstellen, die über die Erhebung einer Sonderumlage finanziert werden.
2.2.7 Darlehensverbindlichkeiten
Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Kredit bzw. ein Darlehen aufgenommen, sind die entsprechenden Zinsaufwendungen und die Tilgungsraten zu berücksichtigen und darzustellen.
Darstellung der Zinsaufwendungen und Tilgungsraten
Im Anschluss an das Beispiel Kreditaufnahme bei den Einnahmen ist auf Ausgabenseite wie folgt darzustellen:
Wirtschaftsplan 2026
I Einnahmen / Ausgaben
1 Einnahmen
(...)
2 Ausgaben
In den 9 Folgejahren muss die Darstellung entsprechend vorgenommen werden.
2.2.8 Sonstige administrative Kosten
Im ...