Alexander C. Blankenstein
Zunächst gilt oben Ausgeführtes auch bei Mehrhausanlagen. Hier können ggf. aber die Maßgaben des Einzelfalls Abweichungen begründen. Regelt etwa die Gemeinschaftsordnung eine unterschiedliche Kostenverteilung im Hinblick auf die einzelnen Häuser, so muss der Verwalter dies bei Erstellung der Einzelwirtschaftspläne berücksichtigen. Entsprechendes gilt bei einer Beschlussfassung über eine Änderung der Kostenverteilung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.
Aufzug nur in einem von mehreren Häusern
Verfügt etwa nur eines von mehreren Häusern über einen Aufzug, ist dies aber bei der Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung nicht berücksichtigt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Betriebs- und Wartungskosten sowie die Kosten der Erhaltung des Lifts nur den Wohnungseigentümern des Aufzugshauses überbürdet werden. Mit Blick auf die Kostenpositionen "Aufzugsstrom" und "Aufzugswartung" sowie "Aufzugserhaltung" sind die entsprechenden Kosten also nur den Aufzugseigentümern aufzuerlegen. Die Eigentümer der anderen Häuser sind dann in ihren Einzelwirtschaftsplänen nicht mit entsprechenden Kosten zu belasten. Dringend zu beachten ist allerdings, dass es insoweit eines ausdrücklichen Änderungsbeschlusses bedarf.
TOP XX: Änderung der Kostenverteilung für die Aufzugskosten
Gemäß § _____ der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums unter den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen, unabhängig davon, in welchem Haus sie entstanden sind. Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, die Betriebs-, Wartungs- und Erhaltungskosten für den im Haus ____ befindlichen Aufzug künftig ab der Wirtschaftsperiode ______ nur noch unter den derzeitigen und künftigen Wohnungseigentümern des Hauses ________ zu verteilen. Die Verteilung der Kosten für den Aufzug im Haus _____ unter den Wohnungseigentümern des Hauses _____ erfolgt dabei nach Miteigentumsanteilen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
2.4.2.1 Wirtschaftliche Trennung der einzelnen Häuser
Möglich ist auch, durch Vereinbarung eine weitgehende wirtschaftliche Trennung der Häuser mit eigenen Beschlusskompetenzen insbesondere im Hinblick auf die Finanzverfassung der einzelnen Häuser herbeizuführen.
Sieht die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung z. B. eine wirtschaftliche Trennung derart vor, dass für die einzelnen Häuser eigene Wirtschaftspläne zu erstellen sind, auf Grundlage derer dann auch nur die Wohnungseigentümer des jeweiligen Hauses die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschließen, muss der Verwalter unbedingt beachten, dass insoweit keine Beschlusskompetenz hinsichtlich derjenigen Kosten besteht, die sämtliche Eigentümer bzw. alle Häuser der Anlage betreffen.
Haben Untergemeinschaften nach der Gemeinschaftsordnung jedenfalls jeweils eine eigene Beschlusskompetenz für die aufzustellenden Wirtschaftspläne, steht den Mitgliedern der Untergemeinschaft nicht die Kompetenz zu, auch über die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen.
Da Wirtschaftspläne notwendigerweise auch derartige Kosten enthalten, müssen auch im Fall einer Mehrhausanlage sämtliche Wohnungseigentümer über sie beschließen.
Zunächst einmal wird der Verwalter bei den Kostenpositionen nach solchen differenzieren müssen, die tatsächlich nur einem Haus bzw. einer Untergemeinschaft zuzuordnen sind, und solchen, die zwingend für die Gesamtanlage anfallen. Bei Letzteren wird es sich jedenfalls um die Kostenposition "Winterdienst" handeln, da insoweit auch die Verkehrssicherungspflicht sämtlichen Wohnungseigentümern in der Gemeinschaft obliegt.
Des Weiteren handelt es sich um die Versicherungsbeiträge, da sich Versicherungen in aller Regel auf die gesamte Wohnanlage beziehen.
Auch die Verwaltergebühren sind betroffen, da es in einer Eigentümergemeinschaft – auch wenn Untergemeinschaften gebildet sind – nur einen Verwalter geben kann. In aller Regel werden auch die Hausmeistergebühren betroffen sein, da der Hausmeister in aller Regel nicht getrennt für die einzelnen Häuser beauftragt wird.
Konkret hat der Verwalter einen Gesamtwirtschaftsplan für die Kosten der Gesamtgemeinschaft nebst entsprechenden Einzelwirtschaftsplänen zu erstellen. Hierüber hat er einen Beschluss der Gesamtgemeinschaft herbeizuführen. Daneben hat er einen Gesamtwirtschaftsplan für die einzelnen Untergemeinschaften wiederum nebst Einzelwirtschaftsplänen zu erstellen. Insoweit hat er einen Beschluss der Eigentümer der Untergemeinschaft herbeizuführen.
Zwecks Arbeitserleichterung und Fehlervermeidung wird diesseits empfohlen, für die Gesamtgemeinschaft und jeweilige Untergemeinschaften eine...