Wohnfläche bei Galeriewohnung berechnen – Schnelleinstieg

Leitsatz

Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten (im Anschluss an BGH, Urteil v. 16.9.2009, VIII ZR 275/08, NJW 2009 S. 3421).

(Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 536 Abs. 1 Satz 1

Kommentar

Gegenstand des Verfahrens ist eine im Dachgeschoss eines Hauses gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Ebenen, die mit einer innenliegenden Treppe verbunden sind. Im Untergeschoss liegen die Wohn- und Schlafräume, ein Balkon, der Flur und die Küche. Das Obergeschoss besteht aus einer beheizbaren Galerie, einem kleinen Zimmer und einem Duschbad. Die obere Ebene weist infolge der Dachschrägen überwiegend eine Raumhöhe von weniger als 2,20 m auf. Im Mietvertrag wird die Wohnung wie folgt bezeichnet: "Räume mit einer Größe von ca. 88 m², bestehend aus 3 1/2 Zimmer, Flur, Küche, Bad sowie weitere Dusche/WC im Obergeschoss".

Der Mieter hat die Wohnung vor der Anmietung besichtigt. Außerdem wurde ihm vor dem Abschluss des Mietvertrags ein Grundrissplan ausgehändigt, in dem die Maße der Wohnung wie folgt eingetragen sind: Unteres Geschoss: 70,5 m²; Balkon: 9 m²; Galeriegeschoss: 15 m². Berücksichtigt man den Balkon mit einem Viertel seiner Grundfläche, so ergibt sich eine Gesamtfläche von 87,7 m². Dies entspricht im Wesentlichen den Angaben im Mietvertrag.

Der Mieter hat die Wohnfläche durch einen Privatgutachter nachmessen lassen. Das Gutachten kommt zum Ergebnis, dass die Grundfläche des Galeriegeschosses 23,58 m² beträgt. Diese Fläche sei jedoch nach der Hessischen Bauordnung nicht zu berücksichtigen, da die Raumteile mit einer lichten Höhe von über 2,20 m weniger als die Hälfte der Grundfläche dieses Bereichs betrage. Der Mieter hat die Miete wegen der Abweichung der Vertragsfläche (88 m²) von der wirklichen Fläche (72,55 m²) gemindert. Der BGH hatte zu entscheiden, wie die Wohnfläche zu berechnen ist.

Der BGH hat bereits mit Urteil vom 24.3.2004 (VIII ZR 295/03, NJW 2004 S. 1947) entschieden, dass ein Mangel i. S. d. § 536 BGB vorliegt, wenn die wirkliche Wohnfläche um mehr als 10 % kleiner ist als die im Mietvertrag angegebene Fläche.

Er hat in diesem Zusammenhang allerdings darauf hingewiesen, dass der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig ist. Hierbei kommt es in erster Linie darauf an, ob sich die Parteien auf eine bestimmte Methode geeinigt haben (BGH, Urteil v. 22.2.2006, VIII ZR 219/04, NJW-RR 2006 S. 801; BGH, Urteil v. 16.9.2009, VIII ZR 275/08, NJW 2009 S. 3421 ). Eine solche Einigung geht eventuell bestehenden gesetzlichen Berechnungsregeln vor.

Es spielt grundsätzlich auch keine Rolle, ob die betreffenden Raumteile nach den Vorschriften der landesrechtlichen Bauordnungen zu Wohnzwecken zugelassen sind (BGH, Urteil v. 16.9.2009, VIII ZR 275/08, NJW 2009 S. 3421).

Vorliegend wusste der Mieter aufgrund der Besichtigung und der Grundrisspläne, dass der Vermieter die Fläche des oberen Bereichs bei der Wohnfläche berücksichtigt hat. Eine Minderung der Miete ist bei dieser Sachlage ausgeschlossen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 16.12.2009, VIII ZR 39/09BGH, Urteil v. 16.12.2009, VIII ZR 39/09, NJW 2010 S. 1064