Wohnfläche berechnen bei fehlerhafter Flächenangabe mit dem Zusatz "circa" im Mietvertrag – Schnelleinstieg

Leitsatz

Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer "ca."-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels ist nicht eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen (im Anschluss an BGH, Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 133/03, WuM 2004 S. 268).

Für die Berechnung der Minderung ist in diesem Fall ebenfalls die prozentuale Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl maßgebend und nicht eine um eine Toleranzspanne verringerte Flächenabweichung (im Anschluss an BGH, Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 295/03, WuM 2004 S. 336).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 536

Kommentar

In einem im August 2002 abgeschlossenen Mietvertrag ist die Wohnfläche in § 1 des Vertrags mit "ca. 100 m²" angegeben. Die Mieter nehmen den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Rückzahlung eines Teils der Miete in Höhe von ca. 6.700 EUR in Anspruch. Sie machen geltend, dass die wirkliche Wohnfläche nur 80,96 m² betrage. Das Amtsgericht hat den Rückzahlungsanspruch dem Grunde nach anerkannt. Hinsichtlich der Höhe hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Vertragsfläche nicht mit 100 m², sondern nur mit 95 m² anzusetzen sei: Der Zusatz "ca." vor der Quadratmeterzahl sei dahingehend zu verstehen, dass die Wohnfläche um ± 5 % von dem angegebenen Wert abweichen könne.

Der BGH ist anderer Ansicht: Er hat bereits mit Urteil vom 24.3.2004 (VIII ZR 295/03, WuM 2004 S. 336) entschieden, dass eine gemietete Wohnung mangelhaft ist, wenn die wirkliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Mittlerweile entspricht dies einer gefestigten Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 231/06, WuM 2007 S. 441; BGH, Urteil v. 8.7.2009, VIII ZR 218/08, WuM 2009 S. 514). Einen überzahlten Betrag kann der Mieter nach § 812 BGB zurückverlangen.

In einem weiteren Urteil vom 24.3.2004 hat der BGH ausgeführt, dass es keine Rolle spielt, wenn vor der Flächenangabe der Zusatz "circa" steht. Durch den Zusatz komme zwar zum Ausdruck, dass Toleranzen hinzunehmen sind. Das Maß des noch Hinnehmbaren ist aber überschritten, wenn die Flächenabweichung mehr als 10 % beträgt (BGH, Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 133/03, WuM 2004 S. 268). An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest.

Die Höhe der Minderung berechnet sich nach der prozentualen Abweichung der wirklichen Fläche von der Vertragsfläche. Auch hier spielt es keine Rolle, ob die Flächenangabe mit dem Zusatz "circa" versehen ist.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 10.3.2010, VIII ZR 144/09, WuM 2010 S. 240