Wohnfläche (Miete) / 1 Berechnung

1.1 Grundsätzliches

Bei Maßnahmen der sozialen Wohnraumförderung ist die Wohnfläche zwingend nach den Vorschriften der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) zu berechnen. Bei frei finanziertem Wohnraum können sich die Parteien auf eine bestimmte Berechnungsmethode einigen.^[1]

Ist in dem Mietvertrag geregelt, dass die §§ 42 ff. II. BV Berechnungsgrundlage sein sollen, sind die Regelungen der II. BV zu beachten.^[2]

Praxis-Beispiel

Fachwerkhaus

Dies gilt auch für ältere Fachwerkhäuser. Daraus folgt, dass Raumteile mit einer Deckenhöhe unter 2 m nur zur Hälfte anzurechnen sind.^[3]

Bei der Vermietung einer Dachgeschosswohnung mit schrägen Wänden kann die Auslegung der Flächenvereinbarung beispielsweise ergeben, dass mit der Fläche die Grundfläche gemeint ist.^[4]

Keine konkrete Vereinbarung im Mietvertrag

Haben die Parteien keine konkrete Vereinbarung über die Methode der Flächenberechnung getroffen, so ist zu fragen, ob in dem Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, eine bestimmte Methode ortsüblich ist. Dies muss vom Gericht – u. U. durch Beiziehung eines Sachverständigen – ermittelt werden.^[5] Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung und kann auch keine bestimmte Ortssitte festgestellt werden, ist davon auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend darauf geeinigt haben, dass die Wohnfläche nach den §§ 42 bis 44 II. BV bzw. nach der Wohnflächenverordnung berechnet werden soll.

Achtung

Vertragsabschluss vor oder nach dem 1.1.2004

Für Mietverträge, die vor dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden, sind die §§ 42 bis 44 II. BV maßgebend.^[6]

Danach können Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden. Der Begriff "gedeckt" bedeutet aber nicht "überdacht" oder "überdeckt", sondern "vor fremden Blicken geschützt".^[7]

Der Vermieter muss den Mieter nicht darauf hinweisen, dass er die Außenflächen mit dem höchstzulässigen Wert berücksichtigt hat. Hiervon bestehen 2 Ausnahmen.

1. Ist vertraglich vereinbart, dass die Außenbereiche mit einem Viertel ihrer Grundfläche berücksichtigt worden sind, ist der Vermieter hieran gebunden.
2. Ebenso dürfen die Außenbereiche nur mit einem Viertel ihrer Grundfläche berücksichtigt werden, wenn diese Berechnungsweise in der Gemeinde ortsüblich ist.^[8]

Für Vertragsabschlüsse nach dem 31.12.2003 gilt die am 1.1.2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung. Danach sind die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen "in der Regel" zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. Der BGH hat noch nicht entschieden, ob der Vermieter auch nach dieser Vorschrift die Außenbereiche mit der Hälfte ihrer Grundfläche bewerten darf. Nach dem Wortlaut des § 4 Nr. 2 WoFlV ist dies zu verneinen, weil dort – anders als nach § 44 Abs. 2 der II. BV – ein Regelwert bestimmt ist. Die Überschreitung des Regelwerts ist möglich; allerdings nur, wenn dies mit dem Mieter vereinbart wurde oder wenn diese Berechnungsweise ortsüblich ist.^[9] Die DIN 283 ist nicht anwendbar.^[10]

Im Folgenden werden die Einzelheiten der Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der WoFlV dargestellt.

[1] Z. B. nach den §§ 42 ff. der II. BV, nach der Wohnflächenverordnung, nach der DIN 283, nach der DIN 277, Ausmessung der Grundfläche; BGH, Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 44/03, WuM 2004 S. 337.

[2] BGH, Urteil v. 8.7.2009, VIII ZR 218/08.

[3] § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV.

[4] LG Krefeld, Urteil v. 13.8.2008, 2 S 22/08, NZM 2008 S. 800 m. abl. Anm. Langenberg, NZM 2009, S. 76.

[5] BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 231/06.

[6] BGH, Urteil v. 22.4.2009, VIII ZR 86/08.

[7] BVerwGE 52 S. 178, 182; BGH, Urteil v. 28.10.2009, VIII ZR 164/08.

[8] BGH, Urteil v. 22.4.2009, VIII ZR 86/08.

[9] BGH, Urteil v. 28.10.2009, VIII ZR 164/08.

[10] BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 231/06, NZM 2007 S. 595 = WuM 2007 S. 441; BGH, Urteil v. 22.4.2009, VIII ZR 86/08.

1.2 Einzelheiten

1.2.1 Begriff der Wohnfläche

Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.

Praxis-Beispiel

Wohnungsgrundfläche

Hierzu zählen auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossenen Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.^[1]

Zubehörräume gehören nicht zur Wohnfläche.

Praxis-Beispiel

Zubehörraum

Hierzu zählen insbesondere Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.

Nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV werden auch solche Räumlichkeiten nicht berücksichtigt, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen. Jedoch können die Parteien etwas anderes vereinbaren. Hiervon ist auszugehen, wenn sich aus dem Mietvertrag ergibt, dass die fraglichen Räume zu Wohnzwecken bestimmt und bei der Flächenvereinbarung in vollem Umfang berücksichtigt worden sind. In diesem Fall gehen die vertraglichen Vereinbarungen den gesetzlichen Regeln vor.^[2]

Mangel hängt davon ab, ob Behörde tätig wird oder nicht

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