Wohnfläche (Miete) / 1.2 Einzelheiten

1.2.1 Begriff der Wohnfläche

Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.

Praxis-Beispiel

Wohnungsgrundfläche

Hierzu zählen auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossenen Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.^[1]

Zubehörräume gehören nicht zur Wohnfläche.

Praxis-Beispiel

Zubehörraum

Hierzu zählen insbesondere Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.

Nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV werden auch solche Räumlichkeiten nicht berücksichtigt, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen. Jedoch können die Parteien etwas anderes vereinbaren. Hiervon ist auszugehen, wenn sich aus dem Mietvertrag ergibt, dass die fraglichen Räume zu Wohnzwecken bestimmt und bei der Flächenvereinbarung in vollem Umfang berücksichtigt worden sind. In diesem Fall gehen die vertraglichen Vereinbarungen den gesetzlichen Regeln vor.^[2]

Mangel hängt davon ab, ob Behörde tätig wird oder nicht

In Fällen dieser Art liegt zwar ein Mangel vor, wenn die Behörde die Nutzung untersagt oder eine solche Maßnahme androht. Bleibt die Behörde dagegen untätig und wird der Mietgebrauch durch den ordnungswidrigen Zustand nicht beeinträchtigt, ist die Mietsache mangelfrei mit der weiteren Folge, dass dem Mieter keine Gewährleistungsrechte zustehen.^[3]

[1] § 2 WoFlV.

[2] BGH, Urteil v. 16.9.2009, VIII ZR 275/08 betr. Dachgeschossraum in Einfamilienhaus, der aufgrund feuerpolizeilicher Bedenken nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf.

[3] BGH, Urteil v. 16.9.2009, VIII ZR 275/08; OLG Köln, Beschluss v. 10.11.1997, 19 W 48/97, WuM 1998 S. 152; OLG Düsseldorf, DWW 2005 S. 20; 2006 S. 286; Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 BGB Rn. 76; Häublein, in MünchKomm, § 536 BGB Rn. 20.

1.2.2 Berechnung der Grundfläche

Die Grundfläche ist nach den Fertigmaßen zu ermitteln. Maßgeblich sind die lichten Maße zwischen den Bauteilen. Dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung (z. B. einer Fußleiste) auszugehen. Fehlt eine solche Bekleidung, ist der bauliche Abschluss zugrunde zu legen.^[1]

Achtung

Geeignete Bauzeichnung

Eine Ermittlung der Fläche nach einer Bauzeichnung ist ebenfalls möglich, wenn die Zeichnung für ein bauordnungsrechtliches Verfahren geeignet ist und die lichten Maße anhand der Bauzeichnung festgestellt werden können.^[2]

In die Grundfläche sind einzubeziehen^[3] die Flächen von

• Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
• Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
• fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,
• freiliegenden Installationen,
• Einbaumöbeln und
• nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.

Bei der Ermittlung der Grundfläche bleiben außer Betracht^[4] die Flächen von

• Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 m aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 qm beträgt,
• Treppen mit über 3 Steigungen und deren Treppenabsätze,
• Türnischen und
• Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 m oder weniger tief sind.

Für Raumteile von geringerer als der normalen Raumhöhe gilt Folgendes^[5]:

• Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m sind vollständig anzurechnen.
• Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m sind zur Hälfte anzurechnen.
• Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m sind nicht anzurechnen.

Praxis-Beispiel

Wintergarten, Hobbyraum, Schwimmbad

Ein beheizter Wintergarten oder ein beheizter Hobbyraum mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m ist voll anzurechnen.^[6]

Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und dergleichen sind zur Hälfte anzurechnen.

Achtung

Unterschiedliche Flächenberechnung beachten

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

[1] § 3 Abs. 1 WoFlV.

[2] § 3 Abs. 4 WoFlV.

[3] § 3 Abs. 2 WoFlV.

[4] § 3 Abs. 3 WoFlV.

[5] § 4 Nr. 1 und 2 WoFlV.

[6] BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 231/06.