Wohnraumüberlassung: Steuer- und beitragsrechtliche Bewe ... / 3.2 Bewertungsabschlag von der ortsüblichen Miete

Seit 1.1.2020 gilt ein neuer gesetzlicher Bewertungsabschlag bei Mitarbeiterwohnungen.^[1] Das Anknüpfen an den laufend dynamisierten Mietspiegel führt insbesondere bei niedrigen Bestandsmieten durch die stetig wachsenden Mieten zu zusätzlichen Steuerbelastungen für den Arbeitnehmer. Um hier Abhilfe zu schaffen, führte der Gesetzgeber für Lohnzahlungszeiträume ab 1.1.2020 einen Bewertungsabschlag ein, der bei der Ermittlung des für die Vorteilsbesteuerung maßgebenden örtlichen Mietwerts abzuziehen ist. Voraussetzung ist, dass die Nettokaltmiete für die Wohnung 25 EUR/m² nicht übersteigt. Nach dem Gesetzeswortlaut unterbleibt der Ansatz eines geldwerten Vorteils für eine dem Arbeitnehmer vom Arbeitgeber zu eigenen Wohnzwecken überlassene Wohnung, soweit das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt (tatsächlich erhobene Miete plus tatsächlich abgerechnete Nebenkosten) mindestens 2/3 des ortsüblichen Mietwerts beträgt.

Ermittlung des geldwerten Vorteils

Ausgangsgröße für die Ermittlung des geldwerten Vorteils "Wohnungsüberlassung" sind seit 2020 2/3 des ortsüblichen Mietwerts. Zahlt der Arbeitnehmer weniger, wirkt der Abschlag von 1/3 wie ein Freibetrag. Lohnsteuerpflichtig ist nur noch die Differenz zwischen dem vom Arbeitnehmer tatsächlich gezahlten Mietentgelt und der sich nach Abzug des Bewertungsabschlags ergebenden Vergleichsmiete. Um die steuerlich begünstigte Vermietung von Luxuswohnungen auszuschließen, ist die auf 2/3 des ortsüblichen Mietwerts gekürzte Bemessungsgrundlage für Kaltmieten von mehr 25 EUR/m² nicht anwendbar. Die gesetzlich festgelegte Mietobergrenze bezieht sich auf die ortsübliche Miete ohne Betriebskosten.

Praxis-Beispiel

Geldwerter Vorteil bei Anwendung des Bewertungsabschlags

Der Arbeitnehmer bewohnt eine von seinem Arbeitgeber für 700 EUR überlassene 3-Zimmer-Wohnung. Die Nebenkosten für die 60-m²-Wohnung betragen 240 EUR. Nach dem örtlichen Mietspiegel 2023 beträgt der niedrigste Wert der Mietpreisspanne für eine vergleichbare Wohnung 14 EUR je m².

Ergebnis: Für die lohnsteuerliche Bewertung der Betriebswohnung ist der Bewertungsabschlag von ¹/3 der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen, da der maßgebende Quadratmeterpreis 14 EUR beträgt und damit 25 EUR nicht überschreitet. Der ortsübliche Mietwert beträgt 1.080 EUR (14 EUR x 60 m², zzgl. 240 EUR Nebenkosten). Der Abschlag berechnet sich mit 360 EUR (= ¹/3 von 1.080 EUR). Die für die Vorteilsbesteuerung maßgebende Vergleichsmiete beträgt demzufolge 720 EUR (1.080 EUR abzgl. Bewertungsabschlag). Der Arbeitnehmer bezahlt insgesamt 700 EUR; somit ergibt sich 2023 ein lohnsteuerpflichtiger geldwerter Vorteil von monatlich 20 EUR aus der vom Arbeitgeber überlassenen Wohnung. Dieser liegt innerhalb der monatlichen 50-EUR-Freigrenze für Sachbezüge , sodass kein geldwerter (Miet-)Vorteil entsteht, sofern beim Arbeitnehmer zusammen mit anderen unter die Kleinbetragsgrenze fallenden Sachbezügen die Freigrenze nicht überschritten wird.

Die Finanzverwaltung sieht in dem Bewertungsabschlag keine spezielle Bewertungsvorschrift, sondern einen Freibetrag, der im Rahmen des Bewertungsgrundsatzes "ortsübliche Miete" nach § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG abzuziehen ist. Für einen verbleibenden lohnsteuerpflichtigen Mietvorteil ist deshalb im zweiten Schritt zusätzlich die monatliche Freigrenze von 50 EUR anzuwenden.^[2] Die Kleinbetragsgrenze und der Bewertungsabschlag schließen sich gegenseitig nicht aus. Für die Wohnungsüberlassung durch den Arbeitgeber ist damit wie bisher die 50-EUR-Freigrenze von Bedeutung.^[3]

Wichtig

Bewertungsabschlag für angemietete Wohnung des Arbeitgebers

Unbeachtlich für die Kürzung des ortsüblichen Mietwerts um den Bewertungsabschlag ist, ob die Wohnung im Eigentum des Arbeitgebers steht. Auch vom Arbeitgeber angemietete Wohnungen werden von der gesetzlichen Neuregelung erfasst, wenn sie dem Arbeitnehmer überlassen werden. Begünstigt ist nur die Überlassung einer Wohnung zu eigenen Wohnzwecken des Arbeitnehmers. Für die Bewertung einer Unterkunft, die keine Wohnung ist, bleibt der amtliche Sachbezugswert nach der Sozialversicherungsentgeltverordnung maßgebend.^[4] Der Bewertungsabschlag ist auch bei der Wohnungsüberlassung durch ein verbundenes Unternehmen im Rahmen von Konzernen anzuwenden, wenn diese vom Arbeitgeber veranlasst wird.^[5]

Bei Konzernen erfolgt die Überlassung von Wohnungen an Belegschaftsmitarbeiter häufig durch rechtlich selbstständige Immobilienunternehmen. Dementsprechend hat der Gesetzgeber die Vorschrift rückwirkend ab 1.1.2020 durch eine Konzernklausel auf verbundene Unternehmen ausgedehnt. Weiterhin nicht begünstigt ist die Gewährung von Mietvorteilen auf Veranlassung des Arbeitgebers durch einen Dritten, etwa durch Vermittlung des Arbeitgebers, wenn die Wohnungsüberlassung nicht durch ein verbundenes Unternehmen erfolgt. Ebenso lohnsteuerpflichtig ist die Gewährung von Geldleistungen in jeglicher Form.

Steuerlicher Bewertungsabschlag auch beitragsfrei in der Sozialversicherung

Um eine weitgehende Vereinheitlichung der lohnst...