Wohnraumüberlassung: Steuer- und beitragsrechtliche Bewertung von Wohnräumen

Zusammenfassung

Überblick

Für die steuerrechtliche und beitragsrechtliche Bewertung von Wohnräumen, die der Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern unentgeltlich oder verbilligt zur Verfügung stellt, ist zwischen Unterkünften und Wohnungen zu unterscheiden. Während für eine Unterkunft stets der amtliche Sachbezugswert Ausgangsgröße für den Lohnsteuerabzug ist, bestimmt sich der Wertansatz für eine Wohnung nach der ortsüblichen Miete, von der ab 2020 ein Bewertungsabschlag von 1/3 vorgenommen werden darf, wenn die ortsübliche Kaltmiete einen Quadratmeterpreis von 25 EUR nicht übersteigt. Die Bewertung des Mietvorteils mit 2/3 der ortsüblichen Miete gilt auch für die Wohnungsüberlassung durch verbundene Unternehmen in Konzernen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Lohnsteuer: Nach § 8 Abs. 2 Satz 6 EStG sind die sozialversicherungsrechtlichen Werte auch für den Lohnsteuerabzug zu übernehmen. Die hinsichtlich dieser Bewertungsgrundsätze zu beachtenden Verwaltungsanweisungen ergeben sich aus R 8.1 Abs. 5-6a LStR 2023. Für den steuerfreien Bewertungsabschlag ist § 8 Abs. 2 EStG maßgebend.

Sozialversicherung: Sachbezüge gehören zum Arbeitsentgelt (§ 14 Abs. 1 Satz 1 SGB IV). Die Beitragspflicht von überlassenen Dienstwohnungen ist in § 2 Abs. 4–5 SvEV i. V. m. R 8.1 LStR geregelt.

Entgelt

1 Freie Kost und Logis

1.1 Freie Verpflegung, Wohnung, Heizung und Beleuchtung

Unter den Obergriff "Sachbezug Wohnungen" fällt im Lohnsteuerrecht auch die unentgeltliche Aufnahme im Haushalt des Arbeitgebers, die als Arbeitslohn zu erfassen ist. Diese Sachbezüge (Verpflegung, Wohnung, Heizung und Beleuchtung) werden auch unter dem Begriff "freie Kost und Logis" oder "freie Station" zusammengefasst. Die Sozialversicherungsentgeltverordnung regelt, dass unentgeltlich gewährte Kost und Wohnung für Zwecke der Lohnsteuer mit den amtlichen Sachbezugswerten zu bewerten sind. Dies führt regelmäßig zu Steuerersparnissen, weil der für den Steuerabzug maßgebende Wertansatz in diesen Fällen fast immer niedriger ist als der tatsächliche Wert des Sachbezugs.

1.2 Amtliche Sachbezugswerte

Rechtsgrundlage für die Sachbezugswerte ist die Sozialversicherungsentgeltverordnung (SvEV). Anwendungsbereich der Sachbezugswerte sind die Lohnsteuer und die Sozialversicherung. Sie legen für Zwecke der Lohnsteuer- und Beitragserhebung für bestimmte Sachbezüge eine vereinfachte Wertermittlung fest. Für freie Verpflegung bzw. freie Unterbringung gelten gesonderte Werte, die verschiedenen Berechnungsverfahren unterliegen. In der SvEV werden die Werte für diese Sachbezüge im Normalfall jährlich festgelegt. Diese gelten für das gesamte Bundesgebiet einheitlich.

1.2.1 Sachbezugswerte für freie Unterkunft

Welche monatlichen Sachbezugswerte für freie Unterbringung bei der Lohnsteuer und der Sozialversicherung für 2024 bundesweit anzusetzen sind, kann aus der folgenden Übersicht entnommen werden:

Art des Sachbezugs	Betrag monatlich
Unterkunft	278 EUR
Wohnung	ortsübliche Miete[1]

Die Bewertung der Unterkunft mit dem amtlichen Sachbezugswert ist unbillig, wenn der überlassene Wohnraum vom Durchschnittstandard wesentlich abweicht, vor allem wenn die Unterkunft nicht den Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung entspricht. Die Anwendung der für diese Fälle in der SvEV als Alternative vorgesehenen Bewertung der Unterkunft mit vereinfachten Quadratmeterpreisen ist z. B. für die Unterbringung in Wohncontainern oder Wohnwagen zu bejahen.^[2]

[1] Ist im Einzelfall die Feststellung des ortsüblichen Mietpreises mit außergewöhnlichen Schwierigkeiten verbunden, kann die Wohnung mit 4,89 EUR/m² monatlich bzw. bei einfacher Ausstattung mit 4,00 EUR/m² (ohne Sammelheizung oder ohne Bad oder Dusche) monatlich bewertet werden.

[2] FG Münster, Urteil v. 25.5.2022, 7 K 3447/18 L,

§ 2 Abs. 3 Satz 3 i. V. m. § 2 Abs. 4 Satz 2 SvEV.

1.2.2 Sachbezugswerte in der Sozialversicherung

Die genannten Werte sind nicht nur bei der Lohnsteuer zu beachten. Sie sind auch in der Sozialversicherung maßgeblich, falls der Arbeitgeber freie Unterkunft gewährt. Dies gilt bei der versicherungsrechtlichen Beurteilung einer Beschäftigung, soweit dabei die Höhe des Arbeitsentgelts von Bedeutung ist (z. B. bei der Prüfung, ob es sich um eine geringfügig entlohnte Beschäftigung handelt) und für die Beitragserhebung. Soweit der Arbeitgeber die Unterbringung nicht unentgeltlich, sondern verbilligt gewährt, ergibt sich der steuerpflichtige Arbeitslohn bzw. der maßgebliche Wert für die Beitragserhebung aus dem Unterschiedsbetrag zwischen dem Entgelt des Arbeitnehmers und dem jeweiligen Sachbezugswert.

1.3 Freie Unterkunft

1.3.1 Unterscheidung zwischen Unterkunft und Wohnung

Es sind unterschiedliche Sachbezugswerte anzusetzen, je nachdem, ob der Arbeitnehmer freie Unterkunft oder freie Wohnung erhält. Die Abgrenzung richtet sich danach, ob die Raumverhältnisse eine selbstständige Haushaltsführung ermöglichen. Mindestanforderungen hierfür sind eine eigene Wasserversorgung und Wasserentsorgung, zumindest eine einer Küche vergleichbare eigene Kochgelegenheit und schließlich das Vorhandensein einer eigenen Toilette.^[1]

Praxis-Beispiel

Abgrenzung Wohnung und Unterkunft

Der Arbeitnehmer hat nach dem Arbeitsvertrag Anspruch auf ein kostenloses 1-Zimmer-Appartement. Für ein 1-Zimmer-Appartement mit Küchenzeile und WC als Nebenr...