Wohnrecht (Miete) / 2.1 Gesetzliche Regelung

Umgestaltung der Wohnung

Der Berechtigte darf die Wohnung nicht umgestalten.^[1] Er muss die üblichen Wartungsarbeiten durchführen.^[2] Schönheitsreparaturen und die Instandsetzungen obliegen dem Eigentümer^[3]; der Berechtigte muss diese Maßnahmen dulden.^[4]

Modernisierungsmaßnahmen

Zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ist der Eigentümer nicht verpflichtet. Umgekehrt muss der Berechtigte i. d. R. keine Modernisierungsmaßnahmen dulden, weil § 555d Abs. 1 BGB im Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten nicht gilt. Ein Duldungsanspruch des Eigentümers kann sich lediglich aus § 242 BGB ergeben, wenn die Interessenabwägung ergibt, dass die Weigerung der Duldung rechtsmissbräuchlich ist.^[5]

Achtung

Anzeigepflicht des Berechtigten bei Mängeln oder Schäden

Wird die Wohnung reparaturbedürftig, so hat der Berechtigte eine Anzeigepflicht. Gleiches gilt, wenn die Sache zerstört oder beschädigt wird, oder wenn sich ein Dritter ein Recht an der Sache anmaßt.^[6] Inhaltlich entspricht diese Pflicht der Anzeigepflicht des Mieters nach § 536c BGB. Eine Verletzung dieser Pflicht hat Schadensersatzansprüche zur Folge.

Weil der Eigentümer weitreichende Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten hat, steht ihm auch ein Besichtigungsrecht zu,^[7] allerdings nur mit Zustimmung des Berechtigten.

Notwendige oder nützliche Verwendungen

Macht der Berechtigte notwendige oder nützliche Verwendungen auf die Sache, so kann er hierfür nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag Ersatz verlangen.^[8] Die Ersatzansprüche des Eigentümers wegen einer Veränderung oder Verschlechterung und die Verwendungsersatz- und Wegnahmeansprüche des Berechtigten verjähren in 6 Monaten. Für den Beginn und den Eintritt der Verjährung gilt § 548 Abs. 1 und 2 BGB, also der Zeitpunkt der Rückgabe.^[9]

Nutzung zum Eigengebrauch für sich und Familie

Achtung

Nutzung nur für Eigengebrauch

Der Berechtigte darf die Wohnung nur zum eigenen Gebrauch nutzen. Er ist berechtigt, seine "Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen".^[10]

Die Partnerin (der Partner) einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft darf ebenfalls in die Wohnung aufgenommen werden, wenn sowohl der Berechtigte als auch der Partner unverheiratet sind und das Verhältnis auf Dauer angelegt ist.^[11]

Achtung

Vermietung nicht erlaubt, außer Eigentümer genehmigt

Zu einer Vermietung ist der Berechtigte nicht befugt.^[12] Die Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB zur Gebrauchsüberlassung an Dritte ist weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.

Jedoch ist eine Vermietung durch den Berechtigten möglich, wenn der Eigentümer zustimmt.

Ausnahmsweise kann der Eigentümer nach § 242 BGB verpflichtet sein, eine Vermietung an einen Dritten zu gestatten. Der Anspruch des Berechtigten auf Erteilung der Erlaubnis hängt dabei von 2 Voraussetzungen ab:

1. Kann nach Lage und Art der Räume eine Nutzung durch andere Personen ohne Beeinträchtigung des Eigentümers durchgeführt werden?
2. Ist der Berechtigte auf die Vermietung dringend angewiesen, was insbesondere dann naheliegt, wenn er sich in einer existenzbedrohenden Notlage befindet?^[13]

Die Gestattung der Fremdnutzung ist i. d. R. nicht zumutbar, wenn sich die Wohnung in einem Ein- oder Zweifamilienhaus befindet. Liegt die Wohnung dagegen in einem Gebäude mit mehreren Mietparteien, so wird die Zumutbarkeit grundsätzlich zu bejahen sein.

Praxis-Beispiel

Notlage

Von einer Notlage ist auszugehen, wenn der Berechtigte in ein Alters- oder Pflegeheim umziehen muss und die Heimkosten nicht aus eigener Tasche bezahlen kann. Der Umstand, dass ein Teil der Pflegekosten mit Leistungen der Sozialhilfe oder der Pflegeversicherung bestritten werden können, ist hierbei ohne Bedeutung.^[14]

Auch der Eigentümer ist nicht berechtigt, die nicht benutzte Wohnung zu vermieten.^[15] Erklärt der Berechtigte aber gegenüber dem Eigentümer, dass dieser die Wohnung vermieten kann, so steht die Miete dem Eigentümer zu. Der Berechtigte kann dann keinen Bereicherungsanspruch geltend machen, weil der Eingriff in das Wohnrecht mit seiner Erlaubnis, also mit Rechtsgrund^[16] erfolgt.

Bei einer unberechtigten Vermietung durch den Eigentümer oder den Berechtigten steht dem jeweils anderen Teil kein Bereicherungsanspruch^[17] zu. Die Beteiligten können vom jeweils anderen Teil nur das Unterlassen der Vermietung verlangen.^[18]

Wichtig

Kein Entgelt für Wohnrecht

Mangels einer besonderen Vereinbarung muss der Berechtigte für die Einräumung des Wohnrechts kein Entgelt bezahlen.

Wohnungsberechtigter trägt Betriebskosten

Der Berechtigte hat aber auch bei einem unentgeltlichen Wohnrecht die verbrauchsabhängigen Kosten (z. B. für Strom, Heizung und Warmwasser) zu tragen, weil es sich insoweit nicht um Kosten der Wohnung, sondern um Kosten der Ausübung des Wohnrechts handelt.^[19] Darüber hinaus kann der Eigentümer auch die verbrauchsunabhängigen Kosten auf den Berechtigten umlegen, wobei es nicht darauf ankommt, ob der Berechtigte die Wohnung nutzt.^[20]

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