Wohnungseigentümergemeinschaft kann Teileigentum in einer Tiefgarage erwerben

Leitsatz

Erwerb von zwei Teileigentums-Stellplätzen in der Tiefgarage durch die Gesamtgemeinschaft, vertreten durch den beschluss-ermächtigten Verwalter

Normenkette

§§ 10 Abs. 6 und 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG

Kommentar

1. Vorliegend übertrug eine als rechtsfähig anerkannte Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Mitglieder sich ausschließlich aus dem Kreis der Wohnungseigentümer rekrutieren und mit diesen identisch sein sollen, zwei Stellplatz-Teileigentumseinheiten in der Tiefgarage derselben Anlage an den ebenfalls rechtsfähigen Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft. Für beide Gemeinschaften ist zwischenzeitlich die Rechtsfähigkeit anerkannt. Die Auflassung wurde durch alle Beteiligten erklärt und die Eintragung des Eigentumsübergangs in den Grundbüchern bewilligt und beantragt. Mitgewirkt haben alle eingetragenen Miteigentümer, alle Gesellschafter der GbR sowie die amtierende Verwaltung.
2. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft erstreckt sich auch darauf, als Eigentümerin in Abt. I des Grundbuchs eingetragen werden zu können (nunmehr h.M.).
3. Die ordnungsgemäße Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Auflassungserklärung kann auch durch einen Eigentümerbeschluss nachgewiesen werden, durch den der Verwalter zum Eigentumserwerb für die Gemeinschaft ermächtigt wird (vgl. § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG). Nach dieser Bestimmung steht dem Verwalter nicht eine umfassende, sondern nur eine auf einzelne Angelegenheiten beschränkte gesetzliche Vertretungsmacht für die Gemeinschaft zu. Der Erwerb von Sondereigentum für die Gemeinschaft ist ein außergewöhnliches Geschäft, zu dessen Abschluss ein Verwalter nur berechtigt ist, wenn er dazu durch Vereinbarung oder Beschluss der Eigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt wurde. Beim Immobilienerwerb für eine Gemeinschaft handelt es sich nicht um eine typische Verwaltungsmaßnahme, sondern um ein außergewöhnliches Geschäft. Deshalb bedarf es hier einer speziellen Bevollmächtigung des Verwalters, die regelmäßig auch durch Mehrheitsbeschlussfassung erfolgen kann. Ein solcher Beschluss sowie die Verwalterbestellung sind dem Grundbuchamt in der Form des § 26 Abs. 3 WEG nachzuweisen.

4. Ein solcher Eigentümerbeschluss ist dann vom Grundbuchamt als wirksam zu behandeln, wenn der Eigentumserwerb im Rahmen der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung liegt; davon kann bei einem Erwerb von Wohnungs- bzw. Teileigentum in der eigenen Anlage grundsätzlich ausgegangen werden. Geht es um Gebrauchsregelungen, ordnungsgemäße Verwaltung oder Instandhaltung bzw. Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, ist im Wege einer abstrakt-generellen Betrachtungsweise zu prüfen, ob ein solcher Beschluss nach den Umständen des Einzelfalls ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Mängel führen insoweit nur zu Anfechtbarkeit der Beschlussfassung, ändern allerdings nichts an der grundsätzlichen Beschlusskompetenz der Gemeinschaft; nur deren Überschreitung kann zu Nichtigkeit einer Beschlussfassung führen. Vorliegend wurde das sachenrechtliche Grundverhältnis der Eigentümer mangels sachenrechtlicher Strukturumgestaltung nicht tangiert, da die erworbenen Teileigentumseinheiten nach wie vor als solche bestehen bleiben. Auch ist nicht von einer unzulässigen Umgehung der für die Bildung von Gemeinschaftseigentum geltenden Regeln auszugehen; vielmehr bestand legitimes Interesse der Gemeinschaft am Erwerb dieser Tiefgaragen-Sondereigentumseinheiten in der eigenen Anlage (auch anstelle einer möglichen Überführung dieser Einheiten in das Gemeinschaftseigentum).

   Der Beschluss ist deshalb auch vom Grundbuchamt als wirksam zu behandeln, da er im Rahmen der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung lag (vgl. auch OLG Celle, ZMR 2008 S. 310). Durch diese Anerkennung eines Mehrheitsbeschlusses als Grundlage für den Erwerb kann gerade in großen Anlagen auf eine meist nicht oder nur schwer erreichbare Mitwirkung aller Miteigentümer verzichtet werden. Vorgenannte Grundsätze gelten auch dann, wenn dem Verwalter eine entsprechende Ermächtigung durch Vereinbarung erteilt wird.

   Folgeprobleme sind ebenfalls lösbar, zumal in einem solchen Fall Mitgliedschaftsrechte, die sich aus der im Verbandseigentum stehenden Einheit ableiten, in Analogie zu § 71b AktG ruhen; dies betrifft unmittelbar etwa das Stimm- und das Anfechtungsrecht, allerdings auch Abrechnungs- und Kostenverteilungsfragen.

   Ob eine beschlossene Maßnahme nach den Umständen des Einzelfalls ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, unterliegt allerdings nicht der Überprüfung des Grundbuchamts.

5. Als Verwaltungsmaßnahme im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG muss jedenfalls derjenige Rechtserwerb behandelt werden, dessen Durchführung im Rahmen eines wirksamen Eigentümerbeschlusses erfolgt. Vorliegend liegt dem Erwerb zwar nicht ein Eigentümerbeschluss, sondern eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG zugrunde, deren Wirksamkeit nicht an die Voraussetzungen einer mehrheitlichen Beschlussfassung gebunden ist. Allerdings wäre auch der Erwerb bei ...