2.1 Innenverhältnis
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt nach § 9a Abs. 2 WEG die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Die Wohnungseigentümer sind ihrerseits gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, die Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer zu befolgen. Beeinträchtigen einzelne Wohnungseigentümer also das gemeinschaftliche Eigentum etwa durch ungenehmigte bauliche Veränderungen oder Verstöße gegen die Zweckbestimmung ihrer Sondereigentumseinheit, verfolgt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechende Beseitigungs- bzw. Unterlassungsansprüche. Die Wohnungseigentümer selbst haben in diesen Fällen nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG lediglich dann einen Individualanspruch gegen den störenden Eigentümer, wenn sie konkret in ihrem Sondereigentum beeinträchtigt sind. Derartige Individualansprüche können seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr beschlussweise zur Ausübung auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übertragen werden. Das Gesetz kennt keine der nicht mehr geltenden Regelung des § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 2 WEG korrespondierende Bestimmung mehr.
Was Mängelrechte gegen den Bauträger betrifft, kann zur Erhaltung der schutzwürdigen Belange des Bauträgers jedenfalls der Anspruch auf den "kleinen" Schadensersatz sowie die Ausübung der Minderung lediglich durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Andernfalls wäre es für Bauträger unzumutbar, wenn sie sich uneinheitlich mit einzelnen Eigentümern wegen Minderungsansprüchen in unterschiedlicher Höhe und anderen Eigentümern wegen der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen auseinandersetzen müssten. Die Rechtsprechung war insoweit bereits nach altem Recht vor Inkrafttreten des WEMoG von einer "geborenen" Ausübungsbefugnis nach § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 1 WEG a. F. ausgegangen,[1] die sich nunmehr aus § 9a Abs. 2 WEG ergibt.
2.2 Mängelrechte
Allerdings fehlt es mit Blick auf die primären Mängelrechte der Erwerber an einer Gemeinschaftsbezogenheit. Hierbei handelt es sich um die Nacherfüllung, Selbstvornahme und das Verlangen eines Kostenvorschusses. Mit Blick auf die Neuregelungen durch das WEMoG ist in diesem Zusammenhang allerdings zu berücksichtigen, dass bereits auf Grundlage der alten Rechtslage die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung in aller Regel sogar erfordern, die auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche zur Ausübung auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu übertragen, da es hierbei einer gemeinschaftlichen Willensbildung bedarf. Nur bei Vorliegen besonderer Gründe konnte von einer Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgesehen werden.[1]Insoweit ergibt sich die Ausübungskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nunmehr zwar nicht aus § 9a Abs. 2 WEG. Hier ist vielmehr der Rechtskreis der §§ 18 Abs. 1, § 19 WEG betroffen und hier die Vergemeinschaftung als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG als Erhaltungsmaßnahme.[2]
Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 einen Vergemeinschaftungsbeschluss bezüglich der Geltendmachung von Mängelrechten gefasst, besteht ihre Prozessführungsbefugnis auch nach der Neuregelung der Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in § 9a Abs. 2 WEG fort.[3]
Der Erwerber von Wohnungseigentum kann seine individuellen Ansprüche aus dem Vertrag mit dem Verkäufer selbstständig verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind. Er kann dem Verkäufer eine Frist zur Mangelbeseitigung grundsätzlich selbst dann setzen, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Durchsetzung der Mängelansprüche an sich gezogen hat.[4]
Die Wohnungseigentümer können auch ihre Rechte gegen den Bauträger in Bezug auf die ordnungsmäßige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums vergemeinschaften. Ohne schlüssige Darlegung und ohne Vorlage eines auf die Vergemeinschaftung gerichteten Beschlusses ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allerdings nicht aktivlegitimiert und eine von dieser etwa auf Vorschusszahlung gerichtete Klage abzuweisen.
2.3 Öffentliches Nachbarrecht
Nach § 9a Abs. 2 WEG stehen die Ausübungs- und Wahrnehmungsbefugnis und damit auch das Recht zur gerichtlichen Geltendmachung der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer u...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen