Wohnungseigentum: Nutzungsänderung / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall begehrt ein Mieter in Bezug auf eine Wohnung, dass ihm eine Nutzungsänderung gestattet wird.

Nutzungsänderung

Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist eine Nutzungsänderung zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Gewerbe in Wohnung

Innerhalb einer Wohnung darf grundsätzlich keinem Gewerbe nachgegangen werden. Ein Wohnungseigentümer darf daher einem Mieter nicht gestatten, die Wohnung für ein Gewerbe zu gebrauchen. Im Übrigen wird überwiegend davon ausgegangen, dass die Ausübung der Prostitution in ihren unterschiedlichen Erscheinungsformen in einer Wohnung generell unzulässig sei, unabhängig davon, ob die Nutzung nur zu Wohnzwecken oder auch zu gewerblichen Zwecken zulässig sei. Zum Teil wird die Ausübung der Prostitution jedenfalls in reinen Wohnanlagen oder Mischanlagen als unzulässig erachtet. Andere meinen, entscheidend seien mit unterschiedlicher Gewichtung die konkreten Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Umstände vor Ort. Einige differenzieren weiter ausdrücklich danach, ob die Ausübung der Prostitution im Wohnungs- oder Teileigentum stattfindet.

Berufsausübung durch Mieter

Unter "Wohnen" versteht der BGH in Mietsachen auch berufliche Tätigkeiten, die der Mieter – beispielsweise im häuslichen Arbeitszimmer – in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausübt. Der BGH hat hier beispielhaft hierfür die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors sowie den Empfang oder die Bewirtung von Geschäftsfreunden angeführt. Für die Aufnahme derartiger Tätigkeiten, die mit dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck im Einklang stünden, bedürfe es keiner Erlaubnis des Vermieters. Hingegen müsse der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen geschäftliche (gewerbliche oder [frei-]berufliche) Aktivitäten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, grundsätzlich nicht ohne entsprechende vorherige Vereinbarung dulden. Erteilt ein Mieter beispielsweise an 3 Werktagen in der Woche 10 bis 12 Schülern Gitarrenunterricht, liegt eine vertragswidrige geschäftliche Aktivität mit Publikumsverkehr vor, für deren Zulässigkeit es einer Vereinbarung bedarf. Der Vermieter kann im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilweisen gewerblichen oder (frei-)beruflichen Nutzung zu erteilen. Eine solche Verpflichtung des Vermieters, eine nach den Bestimmungen des Mietvertrags vertragswidrige Nutzung zu gestatten, wird jedoch nur dann in Betracht kommen, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit – was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat – keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Beispielhaft hat der BGH dabei eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr genannt.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Stellt die Verwaltung fest, dass ein Mieter in einer Wohnung einem Gewerbe nachgeht, sollte sie den Mieter und den vermietenden Wohnungseigentümer abmahnen. Ob sie ohne Beschluss der Wohnungseigentümer mehr tun kann, misst sich an § 27 WEG und den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer. Im Zweifel sind die Wohnungseigentümer mit der Frage zu befassen.