Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 1.2 Überschreiten der Vorgaben des GEG

Gehen die Maßnahmen über das Anforderungsniveau des GEG hinaus, handelt es sich um bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG.

1.2.1 Modernisierende Erhaltung

Bis zu seiner Reformierung durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)^[1] kannte das WEG den Begriff der "modernisierenden Instandsetzung" – seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 werden die beiden Begriffe "Instandhaltung" und "Instandsetzung" unter den Oberbegriff der "Erhaltung" subsumiert. Die modernisierende Instandsetzung wurde im alten WEG als Instandsetzungsmaßnahme angesehen und mit ihr gleichgesetzt.

Begriff: Modernisierende Erhaltung

Von einer modernisierenden Instandsetzung war immer dann zu sprechen, wenn vorhandene defekte, veraltete oder unzureichende Einrichtungen oder Anlagen des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch gleichartige, sondern durch technisch neuere, bessere und möglicherweise kostspieligere ersetzt werden. Voraussetzung ist, dass sich die Investitionen auf Grundlage einer Kosten-Nutzen-Analyse in einem Zeitraum von 10 Jahren amortisieren.^[2]

Das neue WEG kennt den Begriff der modernisierenden Instandsetzung bzw. Erhaltung nicht mehr.

[1] Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften v. 16.10.2020 (BGBl. 2020 I S. 2187).

[2] BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 224/11, ZMR 2013, 292.

1.2.1.1 Bauliche Veränderung oder noch Erhaltung?

In dem durch das WEMoG reformierten Recht bestimmt § 20 Abs. 1 WEG, dass alles, was über die bloße Erhaltung hinausgeht, eine bauliche Veränderung darstellt. Nach der Gesetzesbegründung gilt dies auch für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.^[1] Diese Auffassung teilt auch die herrschende Meinung.^[2] Andere sind der Auffassung, Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung stellten Erhaltungsmaßnahmen nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar, es handele sich um ein Redaktionsversehen des Gesetzgebers.^[3] Konsequenzen hat die Differenzierung im Hinblick auf eine Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer nicht. § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG ordnet nämlich eine Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer für Maßnahmen der baulichen Veränderung an, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

[1] BT-Drs. 19/18791, S. 62.

[2] LG München I, Urteil v. 9.11.2022, 1 S 3113/22 WEG, ZWE 2023, 170; Jennißen/Sommer/Heinemann, WEG, 7. Aufl. 2021, § 19 Rn. 104; Zschieschack, ZWE 2021, 68 (69); Abramenko, Das neue Wohnungseigentumsrecht, 2020, § 4 Rn. 3; D/S/Z WEG-Recht 2021, Kap. 6 Rn. 9; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020 Rn. 1609; BeckOGK/Kempfle, 1.6.2021, § 20 Rn. 33; Blankenstein, WEG-Reform 2020, 467.

[3] Deutsches Ständiges Schiedsgericht für Wohnungseigentum, Schiedsspruch v. 29.3.2022, SG 21/07/128, ZMR 2022, 590; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 19 Rn. 72; BeckOK WEG/Elzer, 47. Ed. 1.1.2022, WEG § 19 Rn. 69; pointiert vermittelnd Jennißen/Hogenschurz, WEG, 7. Aufl. 2021, § 20 Rn. 28.

1.2.1.2 Kostenamortisation

Auch nach alter Rechtslage mussten sich die Kosten einer modernisierenden Instandsetzung innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Als angemessen wurde insoweit ein Zeitraum von ca. 10 Jahren angesehen.^[1] Zwar nicht als unverrückbares Dogma, jedoch als wichtiger Anhaltspunkt gilt dieser Zeitraum auch hinsichtlich der Regelung in § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG.^[2] Zwar wurde auf Grundlage des alten Rechts nicht allein und ausschließlich auf die Amortisation abgestellt, sondern allgemein eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung erlaubt. Die "Kosten-Nutzen-Analyse" war allerdings von besonderer Bedeutung, wenn auch gerade nicht allein ausschlaggebend.^[3] Auch nach altem Recht entsprach jedenfalls ein Amortisationszeitraum von weit über 10 Jahren in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 224/11, ZMR 2013, 292, LG Bremen, Urteil v. 10.7.2015, 4 S 318/10, ZMR 2015, 776.

[2] BT-Drs. 19/22634 S. 43.

[3] Bärmann/Dötsch, WEG § 21 Rn. 100.

[4] LG München I, Urteil v. 9.11.2022, 1 S 3113/22 WEG, ZWE 2023, 170; Bärmann/Merle, 14. Aufl. 2018, WEG § 21 Rn. 123; BeckOGK/Kempfle, 1.9.2022, § 20 Rn. 31.

1.2.1.3 Finanzierung

Praktische Auswirkungen hat der Meinungsstreit im Ergebnis jedoch auf die Finanzierung derartiger Maßnahmen. Geht man mit der wohl h. M. davon aus, dass Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung als bauliche Veränderung unter die Bestimmung des § 20 Abs. 1 WEG zu subsumieren sind, kommt eine Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage wohl nicht infrage, wobei auch das noch nicht geklärt ist. Anders bei ihrer Kategorisierung als Erhaltungsmaßnahme (siehe Kap. 1.1), denn dann wäre eine Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage selbstverständlich möglich.^[1]

Tipp: Rücklage für gemeinschaftliche bauliche Veränderungen bilden

Gemäß §§ 19 Abs. 1, 28 Abs. 1 Satz 1 WEG sind die Wohnungseigentümer berechtigt, neben der Erhaltungsrücklage auch weitere Rücklagen zu bilden. Wird eine getrennte Rücklage für energetische Maßnahmen gebildet, spielt es keine Rolle, ob es sich um eine Erhaltungsmaßnahme oder eine Maßnahme der mode...