Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 1.2.2.3 Unverhältnismäßigkeit der Kosten

Kommt der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG zwar mit der erforderlichen Mehrheit zustande, sind die Wohnungseigentümer zur Kostentragung aber dann nicht verpflichtet, wenn die Kosten der beschlossenen Maßnahme unverhältnismäßig sind. Mit Blick auf die Frage, ob eine bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, sind nicht nur die zu erwartenden Baukosten, sondern auch die zu erwartenden Folgekosten für Gebrauch und Erhaltung maßgeblich. Diese Kosten sind in das Verhältnis zu den Vorteilen zu setzen, die mit der baulichen Veränderung verbunden sind. Hierbei ist ein objektiver, auf die konkrete Anlage bezogener Maßstab anzulegen. Entscheidend sind nicht die Bedürfnisse und finanziellen Mittel des einzelnen überstimmten Wohnungseigentümers, sondern die der Gesamtheit der Wohnungseigentümer in der Anlage.^[1]

Da die Bestimmung des § 21 WEG lediglich die Rechtsfolgen von Kostentragungspflichten auf Grundlage von § 20 WEG beschlossener Maßnahmen der baulichen Veränderung regelt, wird sich die Auseinandersetzung also regelmäßig auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Einforderung der entsprechend auf die Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge verlagern. Leistet also etwa ein Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der Fälligkeit einer zur Finanzierung der Maßnahme erhobenen Sonderumlage keine Zahlung, weil er der Auffassung ist, diese sei mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, würde die Frage der Unverhältnismäßigkeit im entsprechenden Hausgeldverfahren geprüft. Ob sich einzelne Wohnungseigentümer durch Erhebung einer Anfechtungsklage gegen die Maßnahme selbst unter Berufung auf eine unbillige Benachteiligung nach § 20 Abs. 4 WEG wehren können, wird zumindest angedacht.^[2]

Was Verwalter beachten sollten

• Verwalter müssen die Wohnungseigentümer über die Kostenfolgen einer baulichen Veränderung aufklären.
• Sie haben eines der beiden vorerwähnten Abstimmungsverfahren durchzuführen, wobei die Wahl den Wohnungseigentümern durch Vorschaltbeschluss überlassen werden sollte.
• Haben sie insoweit ihren Pflichten genügt, können sie den mit der Kostenfolge des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG verbundenen Beschluss durchführen.
• Der Beschluss ist auch dann durchzuführen, wenn einer der Wohnungseigentümer diesen angefochten haben sollte.
• Auch der anfechtende Wohnungseigentümer ist bis zur Rechtskraft der Entscheidung über seine Anfechtungsklage verpflichtet, die anteilig auf ihn entfallenden Kosten zu tragen.
• Würde der Beschluss unter dem Gesichtspunkt "unverhältnismäßiger Kosten" für ungültig erklärt werden, wäre der Rechtsstreit über die Einforderung entsprechender Sonderumlagebeiträge zwar für erledigt zu erklären, allerdings würden die Verfahrenskosten dem Wohnungseigentümer auferlegt werden, da der Beschluss zunächst die Anspruchsgrundlage für seine Zahlung dargestellt hat.

[1] BT-Drs. 19/22634, S. 44.

[2] Jennißen/Jennißen, WEG, 7. Aufl. 2021, § 21 Rn. 46.