Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 1.4.3 Heizkörperaustausch

Nicht unbedeutend ist die Frage nach den Eigentumsverhältnissen im Fall eines erforderlichen Austauschs der Heizkörper. Ordnet man sie dem Sondereigentum zu, dann besteht für die Wohnungseigentümer keine Kompetenz über einen Austausch zu beschließen.^[1] Bereits entschieden ist, dass die Heizkörper durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zu Sondereigentum erklärt werden können.^[2] Allerdings wird auch vertreten, dass Heizkörper zumindest dann ohnehin im Sondereigentum stehen, wenn ihr Vorhandensein für das Heizsystem nicht Voraussetzung ist.^[3] Auch wird vertreten, dass Heizkörper grundsätzlich Gemeinschaftseigentum sind.^[4]

Die Bestimmung des § 71n Abs. 7 Satz 2 GEG könnte nun suggerieren, der Gesetzgeber gehe bei Heizkörpern von Sondereigentum aus. Diese Bestimmung betrifft nach GEG erforderliche Maßnahmen bei Etagenheizungen. Dem Wortlaut nach räumt § 71n Abs. 7 Satz 2 GEG den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz "über die Verteilung von Kosten, die aus der Durchführung von Maßnahmen im Sondereigentum entstehen" ein. Insoweit spielt die Frage der Eigentumszuordnung der Heizkörper keine Rolle, die aber im Fall von Etagenheizungen ohnehin Sondereigentum sind, da auch die Thermen selbst im Sondereigentum stehen.^[5]

Tipp: Kostentragungspflicht der Wohnungseigentümer

Gerade in den praxisrelevanteren Fällen, in denen keine Etagenheizungen vorhanden sind, findet sich im GEG und seinen Materialien kein Hinweis darauf, ob auch dort eine Beschlusskompetenz für die Durchführung von Maßnahmen im Sondereigentum besteht. Diesem Problem kann aber durch eine Beschlussfassung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begegnet werden: Beschließen die Wohnungseigentümer, dass für den Fall eines etwa erforderlichen Heizkörperaustauschs die Wohnungseigentümer jeweils die Kosten der in ihrem Sondereigentum benötigten Heizkörper zu tragen haben, ist auch in den unklaren Fällen das Hauptproblem der Eigentumszuordnung umschifft. Da auch deklaratorische Beschlüsse grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen,^[6] ist es also unschädlich, dass der Beschluss nur die Selbstverständlichkeit regelt, dass die Kosten von Maßnahmen am Sondereigentum der jeweilige Sondereigentümer zu tragen hat.

Musterbeschluss: Heizkörperaustausch im Sondereigentum (exklusive Kostenbelastung)

TOP XX Kostentragung des Heizkörperaustauschs in den Sondereigentumseinheiten und Finanzierung durch Sonderumlage

Im Rahmen der Erneuerung der Heizungsanlage ist ein Austausch der Heizkörper in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten erforderlich. Die Kosten des notwendigen Heizkörperaustauschs im Bereich einer Sondereigentumseinheit hat der jeweilige Eigentümer der betroffenen Sondereigentumseinheit zu tragen.

Die Finanzierung erfolgt durch Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von _______ EUR. Auf die einzelnen Sondereigentumseinheiten entfallen folgende Beiträge:

Wohnung Nr. 1 _______ EUR

Wohnung Nr. 2 _______ EUR

Wohnung Nr. 3 _______ EUR

(...)

Die Beiträge sind bis zum _______ zur Zahlung auf das gemeinschaftliche Girokonto fällig.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Überhaupt dürfte ein derartiger Beschluss auch am ehesten den Interessen der Wohnungseigentümer entsprechen. In aller Regel nämlich erfolgt die Kostenverteilung in den Gemeinschaften nach Miteigentumsanteilen und orientiert sich gerade nicht daran, wie viele Heizkörper jeweils in Sondereigentumseinheiten vorhanden sind.

[1] BGH, Urteil v. 8.7.2022, V ZR 207/21, ZWE 2022, 403.

[2] BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10, NJW 2011, 2958.

[3] Bärmann/Armbrüster, 15. Aufl. 2023, WEG § 5 Rn. 55H.

[4] Jennißen/Grziwotz, 7. Aufl. 2021, WEG § 5 Rn. 85.

[5] BayObLG, Beschluss v. 24.2.2000, 2Z BR 155/99, ZMR 2000, 622; Blankenstein, ZMR 2018, 138.

[6] BGH, Urteil v. 16.12.2022, V 263/21, MietRB 2023, 76.