Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 2.2.3 Was muss geduldet werden?

2.2.3.1 Erhaltungsmaßnahmen

Gemäß § 15 Nr. 1 WEG ist der Drittnutzer zunächst verpflichtet, Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Voraussetzung ist die rechtzeitige Ankündigung entsprechend § 555a Abs. 2 BGB. Bezüglich des Merkmals der Rechtzeitigkeit sind die zu erwartenden Beeinträchtigungen des Nutzers, die Dringlichkeit der Maßnahme und der Maßnahmenumfang abzuwägen.^[1] Von etwaigen Ansprüchen eines Drittnutzers gegen den das Nutzungsverhältnis vermittelnden Wohnungseigentümer hat diesen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechend § 14 Abs. 3 WEG freizustellen.^[2]

Voraussetzung der Duldungspflicht des Drittnutzers ist, dass ihm die Erhaltungsmaßnahme rechtzeitig angekündigt wurde. Insoweit verweist § 15 Nr. 1 WEG auf die mietrechtliche Bestimmung des § 555a Abs. 2 BGB. Aus vorerwähnter Bestimmung folgt auch, dass eine Ankündigung der Maßnahme dann entbehrlich ist, wenn

• die Maßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung verbunden oder
• ihre sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist.

Soweit eine Ankündigung erforderlich ist, ist sie Fälligkeitsvoraussetzung des Duldungsanspruchs. Ist also eine Ankündigung erforderlich, aber nicht erfolgt, kann der Drittnutzer das Betreten der Wohnung verweigern.

Ankündigung nicht erforderlich

Ob die Einwirkungen einer Erhaltungsmaßnahme unerheblich oder erheblich sind, richtet sich stets nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls. Zu berücksichtigen sind in erster Linie die voraussichtliche Dauer der Maßnahme und ihr voraussichtlicher Umfang. Sind die Mieträume selbst betroffen, ist eine Maßnahme regelmäßig dann erheblich, wenn sie sich über mehrere Stunden hinzieht und das Gebrauchsrecht des Mieters beeinträchtigt. Als insoweit unerheblich wurden der Einbau

• eines Wasserzählers,^[3]
• einer Klingelanlage,^[4]
• von Rauchwarnmeldern^[5] sowie
• der Anschluss der Mietsache an das Breitbandkabelnetz.^[6]

angesehen.

Ankündigung ist erforderlich

Ist eine Ankündigung erforderlich, hat sie gegenüber dem Drittnutzer "rechtzeitig" zu erfolgen. Für die Ankündigung gilt keine besondere Frist, sie muss aber so rechtzeitig erfolgen, dass sich der Drittnutzer darauf einstellen kann. Die insoweit maßgebliche Frist ist wiederum stets von den Umständen des konkreten Einzelfalls abhängig. Im Wesentlichen richtet sich die Frist nach dem Umfang des Eingriffs in den Gebrauch der der Nutzung unterliegenden Räume. Je stärker deren Gebrauch tangiert wird, desto früher ist die Maßnahme anzukündigen. Dem Drittnutzer muss jedenfalls die Möglichkeit eingeräumt sein, sich auf die Durchführung der Erhaltungsmaßnahme einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen zu können. Das kann bei Berufstätigkeit etwa die Beantragung von Urlaub sein oder auch eine Absprache mit Dritten, um Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Jedenfalls kann ein berufstätiger Drittnutzer nicht allein mit der Begründung, berufstätig zu sein, seine Duldungspflicht auf Zeiträume in der üblichen Freizeit beschränken.^[7]

Kein Formerfordernis

Das Gesetz schreibt nicht vor, in welcher Form die Ankündigung einer Erhaltungsmaßnahme zu erfolgen hat. Sie kann also auch mündlich erfolgen. Freilich sollte die Ankündigung bereits zu Beweiszwecken zumindest in Textform erfolgen.

Inhalt der Ankündigung

Zunächst ist dem Drittnutzer mitzuteilen:

• die Art der Maßnahme und
• deren Auswirkung auf die genutzten Räumlichkeiten.

Dabei muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Erhaltungsmaßnahme beschrieben und nicht jede mögliche Auswirkung auf die genutzten Räume mitgeteilt werden. Die Ankündigung muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie

• den Informationsbedürfnissen des Drittnutzers Rechnung trägt,
• das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und
• die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen beschreibt,

um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Sondereigentumseinheit durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Gebrauch, einschließlich etwaiger Verwendungen des Drittnutzers, sowie das zu zahlende Nutzungsentgelt auswirken.^[8]

Der Inhalt der Ankündigung muss den Umfang und damit die Bedeutung und die Folgen der Maßnahme für den Drittnutzer enthalten. Hat der Drittnutzer lediglich Zutritt zu gewähren, so ist sein Informationsbedarf deutlich geringer, als wenn er die Sondereigentumseinheit verlassen muss und damit verbunden ein Interesse hat zu erfahren, wie die Sicherung seines Eigentums erfolgt, wo sich etwaiger Ersatzwohnraum befindet und wie er im Einzelnen ausgestattet ist.^[9]

Dem Drittnutzer sind daneben der voraussichtliche Beginn der Maßnahmen sowie ihre Dauer mitzuteilen. Dem Drittnutzer muss nämlich die Möglichkeit eingeräumt sein, entsprechende Dispositionen zu treffen. Unbestimmte Zeitangaben wie etwa "im Herbst" oder "Ende Oktober" genügen nicht. Umstritten ist im Übrigen, ob die Ankündigungspflicht dann entfällt, wenn ein Betreten der Sondereigentumseinheit zur Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen nicht erforderlich ist. Allerdings wird man den Drittnutzer sicherlich dann informieren müssen, wenn ...