Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 5 Finanzierung

5.1 Grundsätze

Die Finanzierung der nach dem GEG erforderlichen Maßnahmen kann

• aus der Erhaltungsrücklage,
• über Sonderumlagen,
• die Bildung einer weiteren Rücklage neben der Erhaltungsrücklage oder
• durch Darlehensaufnahme erfolgen.

Von erheblicher praktischer Bedeutung ist, dass die Finanzierung vor der Beschlussfassung gesichert und die Art der Finanzierung auch im Beschluss selbst geregelt ist.

Die Wohnungseigentümer können auch nachträglich die ursprünglich beschlossene Art der Finanzierung ändern. Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer nicht gehindert, über einen bereits beschlossenen Beschlussgegenstand nochmals abzustimmen und einen erneuten Beschluss zu fassen.^[1] Zu berücksichtigen ist hierbei allerdings, dass für die Änderung ein sachlicher Grund erforderlich sein muss und keiner der Wohnungseigentümer durch die Änderungsbeschlussfassung unbillig beeinträchtigt wird. Bei abändernder bzw. modifizierender Zweitbeschlussfassung ist nämlich zu beachten, dass der Zweitbeschluss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkung des Erstbeschlusses berücksichtigen muss.^[2]

[1] BGH, Beschluss v. 23.8.2001, V ZB 10/01, NJW 2001, 3339.

[2] BGH, Beschluss v. 25.9.2003, V ZB 21/03, NZM 2003, 952.

5.2 Erhaltungsrücklage

In aller Regel stellen nach GEG erforderliche Maßnahmen solche der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums dar (siehe Kap. 1.1). Diese können unproblematisch aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden. Gehen sie über die Anforderungen des GEG hinaus, stellen sie bauliche Veränderungen dar, auch wenn sie als Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung qualifiziert werden können (siehe Kap. 1.2).

Maßnahmen baulicher Veränderung

Ob eine Maßnahme der modernisierenden Erhaltung aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden kann, ist gerichtlich noch nicht geklärt. Die Streitfrage, ob Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung als bauliche Veränderung anzusehen sind, muss sich nicht zwingend auf die Frage ihrer Finanzierung auswirken. Allerdings dürfte bei konsequenter Handhabung unter der Prämisse, dass es sich bei der modernisierenden Erhaltung um eine bauliche Veränderung handelt, eine Finanzierung der Maßnahme aus der Erhaltungsrücklage nicht möglich sein.

5.3 Sonderumlage

5.3.1 Grundsätze

Grundsätzlich liegt es im Ermessen der Wohnungseigentümer, eine Sonderumlage zu beschließen, um die Erhaltungsrücklage nicht zu erschöpfen. Es besteht also kein Anspruch darauf, zunächst die Rücklage auszuschöpfen.^[1] Ob eine größere Investition aus Mitteln der dafür betragsmäßig ausreichenden Erhaltungsrücklage finanziert oder unter den Wohnungseigentümern eine Sonderumlage erhoben wird, unterliegt ebenfalls dem pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer. Im Allgemeinen ist bei einer betragsmäßig ausreichenden Erhaltungsrücklage allerdings die Feststellung erforderlich, mit welchen anderen Erhaltungsmaßnahmen und mit welchem finanziellen Erhaltungsaufwand in nächster Zeit in der Eigentümergemeinschaft zu rechnen ist.^[2] Insoweit kann es ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, zur Finanzierung einer Erhaltungsmaßnahme trotz vorhandener und angemessen ausgestatteter Erhaltungsrücklage eine Sonderumlage zu erheben.^[3] Bei bestehenden finanziellen Engpässen innerhalb der Gemeinschaft entspricht es andererseits in erster Linie ordnungsmäßiger Verwaltung, die benötigten finanziellen Mittel durch Erhebung einer Sonderumlage sicherzustellen.^[4]

Ihrem Wesen nach stellt die Sonderumlage eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar. Ebenso, wie die periodisch monatlich zu entrichtenden Hausgeldvorschüsse einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG über die Festsetzung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Hausgeldvorschüsse voraussetzen, muss eine Sonderumlage beschlossen werden.^[5] Der Verwalter kann nicht von sich aus die Wohnungseigentümer zur Zahlung auffordern. Das kann er auch dann nicht, wenn ein unerwarteter Liquiditätsbedarf entsteht, es sei denn, die Wohnungseigentümer haben Entsprechendes vereinbart.

Nicht nur Maßnahme selbst beschließen

Beschließen die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme, ohne über deren Finanzierung zu beschließen, umfasst dieser Beschluss auch dann, wenn eine Erhaltungsrücklage nicht vorhanden ist, nicht die Erhebung einer Sonderumlage. Der Beschluss über die Erhaltungsmaßnahme stellt daher keine Rechtsgrundlage dafür dar, einen anteiligen Finanzierungsbeitrag von einzelnen Wohnungseigentümern einzufordern.^[6]

Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage muss

• den Beschlussgegenstand,
• die Gesamthöhe der Umlage,^[7]
• den Kostenverteilungsschlüssel^[8] und
• die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge

regeln. Er kann auch die Fälligkeit der Sonderumlagebeiträge regeln.

[1] OLG Köln, Beschluss v. 30.4.1998, 16 Wx 43/98, WuM 1998, 630.

[2] BayObLG, Beschluss v. 29.7.2004, 2Z BR 92/04, NJW-RR 2004, 1456.

[3] BayObLG, Beschluss v. 27.3.2003, 2Z BR 37/03, ZMR 2003, 694.

[4] BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 9/14, NZM 2015, 53.

[5] LG Hamburg, Beschluss v. 30.5.2018, 318 S 70/16, ZMR 2018, 793.

[6] OLG Köln, Beschluss v. 27.2.1998, 16 Wx 30/98, ZMR 1998, 46...