Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 5.3.5 Schuldner der Beiträge

Schuldner einer Sonderumlage ist zunächst jeder Wohnungseigentümer. Schuldner einer Sonderumlage ist aber auch jeder werdende Wohnungseigentümer. Insoweit fingiert § 8 Abs. 3 WEG die Eigentümerstellung des Ersterwerbers, wenn

• dieser einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum gegen den teilenden Eigentümer hat,
• dieser Anspruch durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und
• ihm der Besitz an den Räumen des Sondereigentums übergeben wurde.

Der Zweiterwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde.^[1] Auch der Ersteigerer einer Eigentumswohnung haftet für eine vor dem Versteigerungstermin von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossene, aber gemäß Beschluss erst nach dem Zuschlag fällige Sonderumlage.^[2]

Beschlussmuster: Sonderumlage mit Kostentragung aller Wohnungseigentümer (Kostenamortisation nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG)

TOP XX: Beschluss über Fensteraustausch, Finanzierung durch Sonderumlage

Die Bestandsaufnahme der beauftragten Sonderfachfrau, Frau Dipl.-Ing. _______ hat ergeben, dass ein Drittel der vorhandenen Holzfenster dringend austauschbedürftig ist. An den übrigen Fenstern besteht teils geringer, teils größerer Erhaltungsbedarf. Die betreffenden Fenster sind mit entsprechender Einstufung in der von Frau Dipl.-Ing. _______ erstellten Liste aufgeführt. Entsprechend vermerkt ist dort auch, welche Erhaltungskosten bereits entstanden sind und in naher Zukunft (in ca. 6 bis 8 Jahren) weiter entstehen werden. Die Liste wurde den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben übersandt. Sie ist als Bestandteil dieses Beschlusses zur Beschluss-Sammlung zu nehmen.

Frau Dipl.-Ing. _______ hat des Weiteren eine Energieeffizienzberechnung erstellt, die eine erzielbare Energieeinsparung bei einem Austausch der vorhandenen Holzfenster gegen dreifachverglaste Fenster derzeitiger Qualitätsstandards in Höhe von _________ EUR errechnet. Diese Berechnung kommt zu dem Ergebnis, dass sich die Kosten eines kompletten Fensteraustauschs (Material- und Arbeitskosten) unter Berücksichtigung des derzeit bereits bestehenden und in naher Zukunft entstehenden sowie der erzielbaren Energieeinsparung in spätestens 10 Jahren amortisiert haben werden. Auch diese Berechnung wurde den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben übersandt und ist als Anlage zur Beschluss-Sammlung zu nehmen.

Nach Aussage von Frau Dipl.-Ing. _______ bieten die Fenster der Firma _______ derzeit das beste Preis-/Leistungsverhältnis. Art, Ausführung und Maße der Fenster sind dem den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben übersandten Prospekt der Firma _______ zu entnehmen, der ebenfalls als Bestandteil dieses Beschlusses zur Beschluss-Sammlung zu nehmen ist.

Gesamtmaterialkosten für den Fensteraustausch entstehen entsprechend der Berechnung von Frau Dipl.-Ing. _______ in Höhe von _______ EUR. Im Rahmen der Erstellung dieser Berechnung hatte die Verwaltung mehrere Angebote von Fachunternehmen eingeholt, die den Austausch vornehmen könnten. Nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat und auf Empfehlung von Frau Dipl.-Ing. _______ wurde das Angebot der Firma _______ zugrunde gelegt, das mit Gesamtarbeitskosten in Höhe von _______ EUR schließt. Auch dieses Angebot wurde den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben übersandt und ist als Anlage zur Beschluss-Sammlung zu nehmen.

Vor diesem Hintergrund beschließen die Wohnungseigentümer einen Komplettaustausch der in der Wohnanlage vorhandenen Fenster gegen Fenster der Marke _______, Typ _______ mit einem Gesamtkostenvolumen von _______ EUR.

Die Finanzierung der Gesamtkosten in Höhe von _______ EUR erfolgt durch Erhebung einer Sonderumlage. Auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallen insoweit folgende Beiträge:

1. Wohnung Nr. 1 (24/1.000 MEA): _____ EUR
2. Wohnung Nr. 2 (36/1.000 MEA): _____ EUR
3. (...)

[Alternativ: Die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge werden nach Miteigentumsanteilen verteilt und sind im Einzelnen in einer entsprechenden Anlage aufgelistet, die Bestandteil dieses Beschlusses ist.]

Die Beiträge sind bis zum _______ dem gemeinschaftlichen Girokonto anzuweisen. Wohnungseigentümer, die ein Lastschriftmandat erteilt haben, sorgen bitte zum Zeitpunkt der Fälligkeit für eine ausreichende Kontendeckung.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16, NJW 2018, 2044.

[2] OLG Köln, Beschluss v. 31.8.2001, 16 Wx 137/01, NZM 2002, 351.