Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 5.6.2 Teilhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG

Auch im Rahmen einer Darlehensaufnahme gewinnt § 9a Abs. 4 WEG an Bedeutung. § 9a Abs. 4 WEG regelt eine teilschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Danach haften die einzelnen Wohnungseigentümer Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber unmittelbar – der Höhe nach anteilig beschränkt auf ihren jeweiligen Miteigentumsanteil.

Von praktischer Bedeutung kann dies im Fall der Darlehensaufnahme dann werden, wenn die Gemeinschaft nicht (mehr) in der Lage ist, ihren Pflichten aus dem Darlehensvertrag nachzukommen, weil es etwa zu Hausgeldausfällen einzelner Wohnungseigentümer gekommen ist. Das darlehensgebende Bankinstitut kann dann einzelne Wohnungseigentümer entsprechend ihres Miteigentumsanteils anteilig auf Zahlung in Anspruch nehmen. Und dies gilt auch für Wohnungseigentümer, die ihren Zahlungspflichten im Innenverhältnis nachgekommen sind.

Hinweis beweisbar protokollieren

Wohnungseigentümer sind vom Verwalter im Vorfeld der Beschlussfassung über die Darlehensaufnahme über die mit der Darlehensaufnahme für sie verbundenen Risiken aufzuklären. Diese Aufklärung hat der Verwalter in der Versammlungsniederschrift zu dokumentieren, ansonsten ist der Beschluss über die Kreditaufnahme erfolgreich anfechtbar.

Die Versammlungsniederschrift stellt eine Privaturkunde i. S. v. § 416 ZPO dar. Die Unterzeichnung des Protokolls beweist also nicht die Richtigkeit des Inhalts der Niederschrift, sondern lediglich, dass die Niederschrift von demjenigen stammt, der sie erstellt hat.^[1] Allerdings kommt der Versammlungsniederschrift ein indizieller Beweiswert zu, der im Rahmen streitiger Auseinandersetzungen eine Umkehr der Beweislast bewirken kann.^[2] Dies gilt allerdings nur dann, wenn die Niederschrift von den in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG Genannten unterzeichnet ist.^[3] Letztlich ist jedenfalls der protokollierte Haftungshinweis immer hilfreich für den Verwalter.

In diesem Zusammenhang ist weiter zu berücksichtigen, dass Gläubiger der Gemeinschaft den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Hausgeldzahlung im Wege der Zwangsvollstreckung pfänden können.

Praxis-Beispiel

Teilweise zahlungsunfähige Wohnungseigentümer

Die aus 30 Wohnungseigentümern bestehende Gemeinschaft hat ein Darlehen zwecks Finanzierung einer aufgrund GEG erforderlichen Maßnahme aufgenommen. Wegen Zahlungsausfällen von 5 Wohnungseigentümern ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht in der Lage, die monatlich an das Kreditinstitut zu leistenden Tilgungsbeiträge zu zahlen. Das Kreditinstitut nimmt die 25 (noch) zahlungskräftigen Wohnungseigentümer erfolgreich direkt über § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG in Anspruch. Wegen des Restbetrags verklagt es die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und erstreitet einen Titel gegen sie. Im Rahmen der Zwangsvollstreckung pfändet das Kreditinstitut die Ansprüche der Gemeinschaft auf Hausgeldzahlungen gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

Aufgrund der Pfändung kann die Gläubigerbank ihre ausstehenden Forderungen über eine weitere Finanzierung seitens der zahlungsfähigen Wohnungseigentümer realisieren. Diese haften also nicht nur aus § 9a Abs. 4 WEG der Gläubigerbank, sondern indirekt auch für die 5 zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer. Tatsächlich nämlich leisten sie die durch Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG festgesetzten Hausgeldvorschüsse, die dann infolge Pfändung (teilweise) der Gläubigerbank zufließen. Zwangsläufig aber sind die dann geleisteten Hausgeldzahlungen nicht auskömmlich für die nach Wirtschaftsplan kalkulierten Kosten, sodass die zahlungsfähigen Wohnungseigentümer letztlich erhöhte Hausgeldvorschüsse leisten müssen, sei es auf Grundlage eines Nachtragswirtschaftsplans oder im Rahmen der Erhebung einer Sonderumlage.

Ebenfalls für Protokollierung sorgen

Auch die potenzielle Nachschusspflicht im Innenverhältnis muss vor der Beschlussfassung erörtert worden und in der Versammlungsniederschrift protokolliert sein.^[4]

[1] BGH, Beschluss v. 3.7.1997, V ZB 2/97, NJW 1997, 2956.

[2] LG Frankfurt a. M, Beschluss v. 11.12.2019, 2-13 T 106/19, MDR 2020, 157.

[3] BGH, a. a. O.

[4] BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 244/14, NZM 2015, 821; LG Düsseldorf, Urteil v. 12.6.2013, 25 S 152/12, ZWE 2014, 44.