Regelmäßig handelt es sich bei der Umsetzung der nach GEG erforderlichen Maßnahmen um Erhaltungsmaßnahmen, deren Kosten unter § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG fallen und somit nach dem geltenden Verteilungsschlüssel unter sämtlichen Wohnungseigentümern umzulegen sind. Der gesetzliche Verteilungsschlüssel richtet sich nach Miteigentumsanteilen. Sowohl durch Vereinbarung als auch durch Beschluss kann hiervon abgewichen werden.
6.1.1 Abweichung durch Vereinbarung
Häufig regeln Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung entweder generell oder – am häufigsten – für bestimmte Kostenarten einen anderen Verteilungsschlüssel. Verbreitet ist dabei die Kostenverteilung nach Objekten oder Miteigentumsanteilen. Bei Mehrhausanlagen erfolgt häufig eine Kostentrennung für die anfallenden Kosten nach einzelnen Häusern (siehe Kap. 4.3).
6.1.2 Abweichung durch Beschluss
Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Lediglich ein Beschluss, der den Kostenverteilungsschlüssel generell und kostenübergreifend abweichend vom gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abändern würde, wäre nichtig. Ein Kostenverteilungsänderungsbeschluss darf auch nicht derart willkürlich sein, dass sich ohne sachlichen Grund eine Mehrheit der Wohnungseigentümer auf Kosten der Minderheit bereichern, sprich "kostenentlasten", kann.
Für einzelne Kosten oder Kostenarten kann die Kostenverteilung unproblematisch durch Mehrheitsbeschluss geändert werden, was sich für eine Änderung der Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen denkbar einfach umsetzen lässt:
Beschlussmuster: Änderung der Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen
TOP XX Änderung des Verteilungsschlüssels bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen
Gemäß § ___ der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _________ [Name und Kanzleisitz] vom _______ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums unter den Wohnungseigentümern nach Objekten, also Sondereigentumseinheiten [Alternativ: Fläche/Personen]. Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen unter den Wohnungseigentümern künftig ab der Wirtschaftsperiode ____ nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
6.1.3 Exklusive Kostenbelastung durch Vereinbarung oder Beschluss
6.1.3.1 Vereinbarung
Häufig enthalten Gemeinschaftsordnungen Bestimmungen darüber, dass die Kosten der Erhaltung bestimmter Bereiche bzw. Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers befinden, von diesem alleine ("exklusiv") zu tragen sind. In aller Regel betroffen sind hier insbesondere Fenster und Balkone, möglich ist aber auch eine Kostentragungspflicht für sämtliche Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums.
Fehlen solche Vereinbarungen, ermöglicht die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine exklusive Kostenbelastung eines Wohnungseigentümers (siehe hierzu auch Beschlussmuster im nachfolgenden Kap. 6.1.3.2).
Achtung: Anpassung des Gemeinschaftseigentums an öffentlich-rechtliche Vorgaben
Keine exklusive Kostenbelastung bei erstmaliger Herstellung zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorschriften
Höchstrichterlich geklärt ist, dass solche Vereinbarungen dann nicht angewendet werden können, wenn es um Maßnahmen einer erstmaligen Herstellung zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorschriften geht.[1] Das Gemeinschaftsrisiko in Bezug auf die erstmalige Herstellung eines mangelfreien und den bauordnungs- oder energierechtlichen Vorschriften entsprechenden Zustands muss von allen Wohnungseigentümern getragen werden, auch wenn der Mangel zufällig nur einen Wohnungseigentümer betrifft.
6.1.3.2 Beschluss
Auch nach dem Normzweck des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können derartige allgemeine Risiken nicht beschlussweise auf einen Wohnungseigentümer übertragen werden. Die Kosten für die Herstellung eines bereits bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlenden bauordnungs- oder energierechtlich zulässigen Zustands des Gemeinschaftseigentums, die nur zufällig im Bereich eines Sondereigentums auftreten, sind keine sich nach dem Verteilungsmaßstab des Gebrauchs oder der Gebrauchsmöglichkeit eignenden Kosten, sondern solche, die im Interesse aller Wohnungseigentümer aufzuwenden sind.[1]
Dämmung oberster Geschossdecke
Entsprechend § 47 Abs. 1 Satz 1 GEG ist die Dämmung der obersten Geschossdecke erforderlich. Ein Beschluss über eine exklusive Kostenbelastung der Dachgeschosseigentümer würde nicht ordnungsmäßiger Verwaltu...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen