Alexander C. Blankenstein, Bettina Münstermann-Schlichtmann
Die Rückstände bleiben als Forderungen gegenüber dem zahlungsunfähigen Eigentümer bestehen. Soweit sie jedoch nicht durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen realisiert werden können, müssen sie auf die übrigen Eigentümer umgelegt werden.
Hausgeldforderungen umlegen
Für die Verwaltung empfiehlt sich, rückständige Hausgeldforderungen jährlich auf die Miteigentümer umzulegen.
Geschieht dies nicht, so sollte die Umlage jedenfalls dann, wenn sich ein Wohnungseigentümer als zahlungsunfähig erweist, unverzüglich erfolgen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass ein später in die Gemeinschaft eintretender Eigentümer gegenüber der Verwaltung den Vorwurf erhebt, sie habe die Hausgeldrückstände nicht rechtzeitig auf den Eigentümer einschließlich seines Rechtsvorgängers umgelegt. Er könnte hieraus Schadenersatzforderungen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ableiten. Für den Fall, dass man weiterhin annimmt, beim Verwaltervertrag handele es sich um einen mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer, könnte der Verwalter selbst in Regress genommen werden.
Die laufenden Kosten, welche bezogen auf die Wohnung des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers entstehen, müssen von den Eigentümern getragen werden. Auch sie sind am Ende des Jahres auf alle übrigen Wohnungseigentümer umzulegen.
Zahlungstitel
Dessen ungeachtet sollten die Forderungen unbedingt tituliert werden, da nur Zahlungstitel zur Einleitung von Maßnahmen der Zwangsvollstreckung, insbesondere der Zwangsversteigerung, berechtigten. Des Weiteren bleiben sie über einen Zeitraum von 30 Jahren vollstreckbar. Auf eine Titulierung kann ausnahmsweise dann verzichtet werden, wenn ihre Realisierung im Wege der Zwangsvollstreckung auch in späterer Zeit mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden kann und der Wohnungseigentümer nicht mehr Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist.