ZAP 11/2015, Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 / VI. Pflicht zur Rüge des Mieters (§ 556g Abs. 2 BGB)

Gemäß Abs. 2 S. 1 des § 556g BGB kann der Mieter die nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschrift des § 556d BGB oder des § 555e BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Formulierung zeigt, dass im Rückforderungsprozess der Mieter beweisen muss, dass er qualifiziert sowie rechtzeitig gerügt hat und die Rüge dem Vermieter auch zugegangen ist. Die Rüge bedarf der Textform (§ 556g Abs. 4 BGB).

Der Mieter kann nur die überzahlte Miete zurückverlangen, die nach seiner Rüge fällig geworden ist. Diese Regelung begründet der Gesetzgeber damit, dass es unbillig wäre, wenn ein Vermieter Rückforderungsansprüchen ausgesetzt wäre, obwohl er redlich bemüht gewesen sei, die Regelungen der Mietpreisbremse einzuhalten (BT-Drucks. 18/3121, S. 33). Die darin zum Ausdruck kommende Vorstellung unterschlägt, dass der sorglos oder sogar vorsätzlich handelnde Vermieter genauso gestellt wird. Zudem ist sie systemfremd. Die Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung verpflichten den Bereicherten nämlich zur Rückgewähr der Leistungen, ohne dass es auf Billigkeitserwägungen ankommt. Die Restitutionsfunktion (keine Rechtfertigung für die Vermögensverschiebung) und Abschöpfungsfunktion (Herstellung der materiellen Gerechtigkeit) der Vorschriften zur ungerechtfertigten Bereicherung dienen dem Rechtsgüterschutz (des Entreicherten; vgl. Palandt/Sprau, vor § 812 BGB Rn.1). Besteht die Gefahr einer falschen Einschätzung, hat somit der Vermieter, wie jeder andere Schuldner auch, ggf. Rücklagen zu bilden (Blank WuM 2014, 641, 655). Auch ein Mieter kann sich nicht auf Billigkeitserwägungen berufen, wenn er trotz einer Vorauszahlung hohe Betriebskostennachforderungen entrichten muss.

Zweifelhaft sind zudem der Umfang der Rüge sowie die Frage, ob das Auskunftsrecht nach § 556b Abs. 3 BGB mit der Rüge in einem notwendigen Zusammenhang steht. Der Gesetzgeber wollte mit seiner Formulierung darauf hinwirken, dass Unsicherheiten über die Höhe der zulässigen Miete möglichst vermieden oder zumindest minimiert werden. Der Rechtsfrieden sollte damit nicht über Gebühr beeinträchtigt werden (BT-Drucks. 18/3121, S. 33). Das Begründungserfordernis für die Rüge soll verhindern, dass eine rein formalisierte Beanstandung der Mietpreisabsprache ohne Bezug zum konkreten Mietverhältnis stattfindet und damit für Streitigkeiten sorgen kann. Die Darlegungspflicht des Mieters verlangt somit nur, dass er die Rüge aufgrund ihm bekannter und allgemein zugänglicher Umstände begründet. Der Mieter soll sich darauf beschränken dürfen, beispielsweise auf der Grundlage des örtlichen Mietspiegels entsprechende Fakten anzubringen. Hat der Vermieter die Mieter nicht über eine höhere geschuldete Vormiete informiert und vielleicht wegen einer vorab durchgeführten Modernisierung im Unklaren gelassen, könne es dem Mieter nicht angelastet werden, anlässlich seiner Rüge auf diese Umstände nicht eingegangen zu sein.

Hinweis:

Anders ist dies dann, wenn der Mieter die Umstände kennt, sich bei der Rüge aber auf sie nicht bezogen und sich mit ihnen nicht auseinandergesetzt hat (vgl. Begründung zu § 556g Abs. 2).

Die Auskunftspflicht des Vermieters und korrespondierend das Auskunftsrecht des Mieters soll diesem nur eine realistische Einschätzung darüber geben, ob er im Falle eines Prozesses mit seinem Anliegen auf Rückzahlung überhöhter Miete auch durchdringen kann. Der Auskunftsanspruch ist also nicht Voraussetzung für die wirksame Rüge. Er dient nur der Kontrolle, was für den Mieter deshalb von wesentlicher Bedeutung ist, weil er für seinen Rückforderungsanspruch – wie oben schon dargestellt – die Darlegungs- und Beweislast trägt. Fleindl (WuM 2015, 212, 216) hat anlässlich seines Beitrags beim Mietgerichtstag 2015 darauf hingewiesen, dass man an die Rüge des Mieters jedenfalls keine höheren Anforderungen mehr stellen darf als an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens durch den Vermieter nach § 558a BGB. Es soll somit ausreichen, dass der Mieter ein konkretes Mietspiegelfeld nennt sowie die neue Gesamtmiete darstellt. Weitere Details können jedenfalls dann nicht gefordert werden, wenn sie dem Mieter nicht bekannt sind. Somit erweist sich die Ermittlung der richtigen Einzelvergleichsmiete als materielle Anspruchsvoraussetzung im Rückforderungsprozess. Liegen Mietspiegelwerte nicht vor, so muss es daher auch für den Mieter ausreichen, wenn er sich hinsichtlich seiner Rüge auf ihm bekannte Vergleichswohnungen bezieht.