Gemäß § 556g Abs. 3 BGB ist der Vermieter auf Verlangen (in Textform – Abs. 4) des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften des § 556d BGB maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann.
Zunächst ist somit zu klären, in welchem Umfang der Vermieter generell zur Auskunft verpflichtet ist. Danach ist zu prüfen, ob das Auskunftsrecht in zweierlei Weise beschränkt ist. So ist der Vermieter einerseits nicht zu Auskünften verpflichtet, soweit die Tatsachen allgemein zugänglich sind. Andererseits muss der Vermieter keine Auskünfte zu Tatsachen und Umständen geben, die für ihn nur mit Aufwand zu ermitteln sind. Die Gesetzesbegründung stellt dabei darauf ab, dass der Vermieter zu Auskünften nur verpflichtet ist, sofern die erwünschten Auskünfte in seiner Sphäre liegen und die der Vermieter bereits kennt und nicht erst aufwendig ermitteln muss (BT-Drucks. 18/3121, S. 34). Dies betrifft z.B. die Art der Heizungsanlage bzw. der Wärmelieferung oder Fragen nach der Wärmedämmung oder des energetischen Zustands der Fenster. Auch die Baualtersklasse ist für den Mieter nicht ohne weiteres erkennbar. Hingegen sind die ihm zugänglichen Ausstattungsmerkmale sowie die Lage der Wohnung ersichtlich. Problematisch könnte die Größe der Wohnung sein, die der Mieter möglicherweise selbst nachmessen kann. Jedenfalls wird ihm dies seitens des BGH zugetraut (BGH WuM 2014, 744 = NJW 2015, 475).
1. Auskunftspflicht über die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Aus allem folgt, dass der Mieter mit Hilfe eines Mietspiegels i.d.R. selbst ermitteln kann, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung ist. Existiert allerdings kein Mietspiegel vor Ort, dann wird auch der Vermieter keine Kenntnis über die materiell richtige Miete haben, da ihm i.d.R. kein Sachverständigengutachten vorliegen wird. Zur Erstellung eines solchen Gutachtens ist der Vermieter auch nicht verpflichtet. Der Vermieter ist ebenfalls frei, dem Mieter Vergleichswohnungen zu benennen, damit dieser sich über die Höhe der ortsüblichen Miete eine Vorstellung machen kann. Aber nur wenn dem Vermieter Vergleichswohnungen bekannt sind, kann er darüber "unschwer" i.S.d. § 556g Abs. 3 S. 1 BGB Auskunft geben. Zweifelhaft bleibt dabei, ob der Vermieter sich darauf berufen kann, dass derartige Informationen frei zugänglich sind, weil Mieten über Vergleichswohnungen grundsätzlich frei besorgt werden können.
Praxishinweis:
Eine Gewähr für die Richtigkeit der Angabe des Vermieters bietet der Auskunftsanspruch ohnehin nicht, da der Vermieter keine Glaubhaftmachung oder Beweisführung für die Tatsachen schuldet.
2. Auskunftspflicht über die Vormiete
Die Anforderungen an die Auskunftspflicht des Vermieters bei der Überprüfung der Vormiete sind umstritten. In der Begründung weist der Gesetzgeber darauf hin, dass der Vermieter die Daten des Vormieters jedenfalls insoweit mitteilen darf, als dieser eingewilligt hat (BT-Drucks. 18/3121, S. 34). Verlangt der Mieter einen Nachweis über die Höhe der Vormiete, soll der Vermieter i.d.R. befugt sein, den Mietern ein bis auf die erforderlichen Angaben geschwärztes Vertragsdokument vorzulegen. Dieser Auffassung ist in der Literatur auf Widerspruch gestoßen (vgl. Blank WuM 2014, 641, 656). Dabei wird hervorgehoben, dass der Vermieter lediglich zur Auskunft verpflichtet sei, er aber durch das Gesetz nicht bezüglich weiterer Handlungen und Vorlagen von Dokumenten verpflichtet wurde. Daher sei es in diesem Falle ausreichend, wenn sich der Vermieter über die Höhe der Vormiete lediglich erklärt.
Diese Auffassung dürfte aber kaum mit dem Ziel des Gesetzes vereinbar sein, Streitigkeiten im Vorfeld über die richtige Höhe der Miete zu vermeiden. Zu Recht hat der Gesetzgeber in seiner Begründung daher darauf hingewiesen, dass der Vermieter eine entsprechende Vorlage zumindest vornehmen kann. Zu einer diesbezüglichen Pflicht des Vermieters hat sich auch der Gesetzgeber nicht geäußert. Andere Stimmen in der Literatur gehen davon aus, dass die Auskunftspflicht auf eine Vorlagepflicht, gegebenenfalls auf Dokumente zu erfolgten Mieterhöhungen erweitert werden müsse (Hinz ZMR 2014, 493, 598; Fleindl WuM 2015, 212, 217). Der BGH (BGH, Urt. v. 26.9.2013 – VII ZR 227/12, NJW 2014, 381) hat einen Auskunftsanspruch grundsätzlich auf Umstände erweitert, die den Gläubiger des Anspruchs an Überprüfung der Richtigkeit und Vollständigkeit einer Auskunft ermöglichen. Dies muss im Einzelfall unter Abwägung der beiderseitigen Interessen entschieden werden. Darüber hinaus ist zu bedenken, dass ein Anspruch auf Vorlage von Dokumenten sich auch aus einer Nebenpflicht des Mietvertrags ergibt. Dies wird zwar gelegentlich angezweifelt, zu bedenken ist aber, dass § 241 Abs. 2 BGB die Vertragsparteien verpflichtet, auf die gegenseitigen Interessen Rücksicht zu nehmen. Dies gilt vorrangig für solche Interessen, die die Hauptleistungspflicht, hier die Mietzahlung, betreffen.
3. Auskunftspflicht bei Modernisierung
Hat der Vermieter vor der Vermietung se...