a) Inhalt des bürgerlichen Rechts
Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum fallen nach Ansicht des BVerfG als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Das belegen Regelungstradition und Staatspraxis. Nach dem durch Staatspraxis und Regelungstradition seit nunmehr 150 Jahren geprägten Rechtsverständnis umfasst das bürgerliche Recht die Gesamtheit aller Normen, die herkömmlicherweise dem Zivilrecht zugerechnet werden. Das bürgerliche Recht i.S.d. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG umfasst neben den fünf Büchern des BGB als weitgehend abschließende Regelungen wichtiger Kernbestandteile des Privatrechts auch vielfältige Nebengesetze zur Ordnung von Privatrechtsverhältnissen wie etwa das Wohnungseigentumsrecht und das Beurkundungsrecht einschließlich der Gebührenfestsetzung.
b) Mietrecht als Teil des bürgerlichen Rechts
Das Recht der Mietverhältnisse ist seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 1.1.1900 in den §§ 535 ff. BGB geregelt und ungeachtet zahlreicher Änderungen ein essenzieller Bestandteil des bürgerlichen Rechts. Das gilt insb. für Mietverhältnisse über Wohnungen (§ 549 BGB). Die Überlassung einer Wohnung beruht auf einem Vertrag zwischen Vermieter und Mieter, in dem Mietsache, Gebrauch, Mietdauer und die zu zahlende Miete festgelegt werden. Dieser Vertrag ist das Ergebnis privatautonomer Entscheidungen der Vertragsparteien und – vorbehaltlich gesetzlicher Schrankenziehungen abgesichert. Regelungstradition und Staatspraxis belegen, dass der Gesetzgeber Mietverhältnisse über preisfreien Wohnraum nach Inkrafttreten des GG nicht mehr öffentlich-rechtlich reglementieren wollte, sondern dass er sie im Kern zivilrechtlich ausgestaltet und die gesetzlichen Regelungen in das auf der Privatautonomie gründende Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter eingebunden hat. Das soziale Mietrecht im Allgemeinen und die Vorschriften des BGB über Festlegung und Durchsetzung der zulässigen Miete für auf dem freien Markt verfügbaren Wohnraum im Besonderen fallen unter die konkurrierende Gesetzgebung für das bürgerliche Recht i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.
Von Anfang an stellte sich das soziale Mietrecht als ein Konglomerat von Rechtsvorschriften dar, bei dem zivilrechtliche und öffentlich-rechtliche Anteile immer wieder wechselten. Ausgangs- und Bezugspunkt aller mietrechtlichen Vorschriften war stets das durch § 535 BGB geregelte synallagmatische Rechtsverhältnis, wonach der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen (§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB), und der Mieter die vereinbarte Miete zu entrichten hat (§ 535 Abs. 2 BGB). Der Bundesgesetzgeber hat dementsprechend Gesetze zur Regelung der Miethöhe jeweils allein auf der Grundlage von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG erlassen.
Das gilt für die vorliegend besonders bedeutsame Einführung der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) sowie die folgenden „Nachschärfungen” ebenso wie für die Verlängerung des Betrachtungszeitraums bei der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 Abs. 2 BGB. Dementsprechend geht die h.M. einhellig davon aus, dass die Regelungen des BGB zur Miethöhe für ungebundenen Wohnraum durch die konkurrierende Gesetzgebung für das bürgerliche Recht gedeckt sind (Herrlein/Tuschl NZM 2020, 217, 227).
c) Abschließende Regelung des Mietrechts des Bundes
Mit den §§ 556–561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht. Er hat damit ein umfassendes Regelungskonzept für die Miete für preisfreien Wohnraum auf angespannten Wohnungsmärkten geschaffen. Das ergibt sich nicht nur aus dem Regelungsgegenstand, sondern auch aus den jeweiligen Gesetzesbegründungen und hat zur Folge, dass die Länder insoweit von der Gesetzgebungszuständigkeit ausgeschlossen sind.
Spätestens mit Einführung der sog. Mietpreisbremse 2015 hat der Bund die Bemessung der höchstens zulässigen Miete für preisfreien Wohnraum bundesrechtlich abschließend geregelt. In der Folgezeit hat er mit vier Änderungen auf die sich verschärfende Wohnungssituation in den Ballungsgebieten reagiert und versucht, mit detaillierten Regelungen einen Ausgleich zwischen den grundrechtlich geschützten Interessen der Vermieter und der Mieter zu gewährleisten und hierdurch die Mietpreisentwicklung in angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen. Schon diese Regelungsintensität und Häufigkeit dieser bundesgesetzlichen Nachsteuerung legen nahe, dass es sich bei den §§ 556 ff. BGB um eine umfassende und abschließende Regelung handelt.