ZAP 11/2021, Die Unwirksamkeit des „Berliner Mietendecke ... / b) Mietrecht als Teil des bürgerlichen Rechts

Das Recht der Mietverhältnisse ist seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 1.1.1900 in den §§ 535 ff. BGB geregelt und ungeachtet zahlreicher Änderungen ein essenzieller Bestandteil des bürgerlichen Rechts. Das gilt insb. für Mietverhältnisse über Wohnungen (§ 549 BGB). Die Überlassung einer Wohnung beruht auf einem Vertrag zwischen Vermieter und Mieter, in dem Mietsache, Gebrauch, Mietdauer und die zu zahlende Miete festgelegt werden. Dieser Vertrag ist das Ergebnis privatautonomer Entscheidungen der Vertragsparteien und – vorbehaltlich gesetzlicher Schrankenziehungen abgesichert. Regelungstradition und Staatspraxis belegen, dass der Gesetzgeber Mietverhältnisse über preisfreien Wohnraum nach Inkrafttreten des GG nicht mehr öffentlich-rechtlich reglementieren wollte, sondern dass er sie im Kern zivilrechtlich ausgestaltet und die gesetzlichen Regelungen in das auf der Privatautonomie gründende Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter eingebunden hat. Das soziale Mietrecht im Allgemeinen und die Vorschriften des BGB über Festlegung und Durchsetzung der zulässigen Miete für auf dem freien Markt verfügbaren Wohnraum im Besonderen fallen unter die konkurrierende Gesetzgebung für das bürgerliche Recht i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.

Von Anfang an stellte sich das soziale Mietrecht als ein Konglomerat von Rechtsvorschriften dar, bei dem zivilrechtliche und öffentlich-rechtliche Anteile immer wieder wechselten. Ausgangs- und Bezugspunkt aller mietrechtlichen Vorschriften war stets das durch § 535 BGB geregelte synallagmatische Rechtsverhältnis, wonach der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen (§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB), und der Mieter die vereinbarte Miete zu entrichten hat (§ 535 Abs. 2 BGB). Der Bundesgesetzgeber hat dementsprechend Gesetze zur Regelung der Miethöhe jeweils allein auf der Grundlage von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG erlassen.

Das gilt für die vorliegend besonders bedeutsame Einführung der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) sowie die folgenden „Nachschärfungen” ebenso wie für die Verlängerung des Betrachtungszeitraums bei der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 Abs. 2 BGB. Dementsprechend geht die h.M. einhellig davon aus, dass die Regelungen des BGB zur Miethöhe für ungebundenen Wohnraum durch die konkurrierende Gesetzgebung für das bürgerliche Recht gedeckt sind (Herrlein/Tuschl NZM 2020, 217, 227).