ZAP 1/2019, Der Zeitmietvertrag nach § 575 BGB: Vorausse ... / 6. Abweichende Vereinbarungen (§ 575 Abs. 4 BGB)

Nach § 575 Abs. 4 BGB sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von § 575 Abs. 1–3 BGB abweichen, unwirksam. In der Literatur wird in diesem Zusammenhang heftig diskutiert, ob die Parteien statt einer Befristung einen Kündigungsausschluss vereinbaren können oder ob eine solche Vereinbarung als Umgehung von § 575 Abs. 1 S. 2 BGB zu bewerten und damit unwirksam ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 575 Rn 66 m.w.N.). Nach der für die Praxis allein relevanten Rechtsprechung des BGH ist ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht wirksam, was auch dann gelten soll, wenn nur der Mieter auf das Recht zur Kündigung verzichtet hat (BGH, Urt. v. 22.12.2003 – VIII ZR 81/03; Urt. v. 13.10.2010 – VIII ZR 98/10). Nach der Entscheidung des BGH vom 8.5.2018 gilt dies sogar für einen dauerhaften Ausschluss der ordentlichen Kündigung, wobei nach § 544 BGB analog nach 30 Jahren jedenfalls wieder die außerordentliche Kündigung möglich sein soll (BGH, Beschl. v. 8.5.2018 – VIII ZR 200/17, ZAP EN-Nr. 386/2018).

Ein Kündigungsausschluss kann grundsätzlich auch durch Formularvertrag vereinbart werden (BGH, Urt. v. 6.4.2005 – VIII ZR 27/07), wobei die Einzelheiten höchst umstritten sind (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 575 Rn 81 ff. m.w.N.) und daher vorliegend nur skizziert werden können. Formularvertraglich kann das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen werden, nicht aber das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 569 Abs. 1, Abs. 2 BGB (Fischer WuM 2004, 123, 125). Weiter kann eine AGB-Klausel gegen § 307 BGB verstoßen, wenn lediglich das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen ist, weil dann die Grundsätze der fairen Vertragsgestaltung verletzt sind (BGH, Urt. v. 19.11.2008 – VIII ZR 30/08). Zeitlich kann ein vierjähriger Kündigungsausschluss bezüglich der ordentlichen Kündigung wirksam im Rahmen von AGB vereinbart werden, was auch im Zusammenspiel mit einer im Zusammenhang vereinbarten Staffelmietvereinbarung gilt (BGH, Urt. v. 6.4.2005 – VIII ZR 27/04; Urt. v. 25.1.2006 – VIII ZR 3/05).

Praxishinweis:

Um bestehende Unklarheiten im Zusammenhang mit der AGB-rechtlichen Ausgestaltung von Mietverträgen zu vermeiden, ist dringend zu empfehlen, bei intendierten Kündigungsausschlüssen individualvertragliche Regelungen abzuschließen oder zumindest die jeweiligen Klauseln individuell auszuhandeln, wobei ein Aushandeln in diesem Sinne voraussetzt, dass der Verwender der Klausel dem anderen Vertragspartner den gesetzesfremden Inhalt der Klausel deutlich machen und diesen zur Disposition stellen muss – was gerade nicht mit schlichtem Verhandeln gleichzusetzen ist, da nur dann § 305 Abs. 1 S. 3 BGB Anwendung findet.

Autor: Richter am Amtsgericht Dr. Sven Caspers, München

ZAP F. 4, S. 21–30