ZAP 1/2019, Der Zeitmietvertrag nach § 575 BGB: Vorausse ... / I. Inhalt, Entstehungsgeschichte und Bedeutung des Zeitmietvertrags

Der Zeitmietvertrag stellt ein besonderes Mietverhältnis dar, das grundsätzlich mit dem Ablauf der vereinbarten Mietzeit ohne weitere erforderliche Gestaltungserklärungen endet. Nach § 575 BGB ist es unter bestimmten Voraussetzungen (s. dazu unter III.) möglich, ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit zu vereinbaren, bei dem der Mieter keinen Anspruch auf Vertragsfortsetzung hat. Das Widerspruchsrecht des Mieters wegen unbilliger Härte gem. § 574 BGB ist ebenso ausgeschlossen wie die Möglichkeit der Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO, Letztere jedenfalls für den Fall, dass der Zeitmietvertrag vertragsgemäß durch Zeitablauf beendet wird. Für den Fall der Beendigung des Zeitmietvertrags durch berechtigte außerordentliche Kündigung, die auch im Rahmen von § 575 BGB anwendbar bleibt, kann nach umfassender Interessenabwägung eine Räumungsfrist gewährt werden, die jedoch zeitlich auf das vereinbarte Vertragsende begrenzt sein muss (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 721 ZPO Rn 10). Sofern eine unwirksame Befristungsabrede vorliegt, kann § 721 ZPO weder direkt noch analog angewendet werden.

Die Vorschrift ist dem bis zum 31.8.2001 geltenden § 564c Abs. 2 BGB a.F. nachgebildet, welche durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 (BGBl I, S. 1912) in das BGB eingefügt wurde. Durch die Möglichkeit der zeitlichen Befristung eines Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter, erhielt dieser eine Möglichkeit, eine Vermietung unter Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsschutzes durchzuführen, sofern die Wohnung in absehbarer Zeit zur Eigennutzung oder zur Modernisierung vorgesehen war. Bei § 564c Abs. 2 BGB a.F. wie auch bei § 575 BGB handelt es sich um systemwidrige Ausnahmevorschriften, die zur Bekämpfung des damaligen Wohnungsmangels erlassen wurde, was in gegenwärtigen Zeiten explodierender Mietpreise in städtischen Ballungsgebieten erhebliche Bedeutung erlangen kann.

Bei Vorliegen eines wirksam befristeten Mietvertrags (sog. Zeitmietvertrag) liegt ein Mietverhältnis gem. § 542 Abs. 2 BGB vor, das vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit weder vom Vermieter noch vom Mieter ordentlich gekündigt werden kann. Diese Folge entspricht der ganz herrschenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 18.4.2007 – VIII ZR 182/06; Staudinger/Rolfs, Buch 2: Recht der Schuldverhältnisse, 2017, § 575 BGB Rn 46; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 575 Rn 2 m.w.N.). Vereinzelt wird in der Literatur die Ansicht vertreten, aus der Befristung des Mietvertrags folge zwar, dass der Vermieter nicht zur Erklärung einer ordentlichen Kündigung berechtigt sei, ein Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für den Mieter könne aber nur dann angenommen werden, wenn der Mieter über die Befristung hinaus darauf verzichte (MüKo-BGB/Häublein, Schuldrecht, Besonderer Teil II, 7. Aufl. 2016, § 575 Rn 4 ff.). Diese Ansicht hat der BGH in seiner Entscheidung vom 18.4.2007 (a.a.O.) ausdrücklich zurückgewiesen und das mit Recht: Bereits aus § 542 Abs. 2 BGB ergibt sich aus dem Gesetz der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für beide Mietvertragsparteien. Den Parteien ist es unbenommen zusätzlich zu vereinbaren, dass der Mieter den Zeitmietvertrag durch ordentliche Kündigung beenden kann, nur eine Vereinbarung zugunsten des Vermieters verstößt gegen § 575 Abs. 4 BGB und ist damit unwirksam (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 575 Rn 3).

Hinweis:

Durch § 575 Abs. 1 S. 2 BGB wird nunmehr bestimmt, dass Zeitmietverträge, die nicht wirksam befristet wurden, als Mietverträge auf unbestimmte Zeit gelten sollen, für welche naturgemäß wieder der gesetzliche Kündigungsschutz Anwendung findet. Die bis zum 31.8.2001 mögliche sog. einfache Befristung ohne Angabe eines bestimmten gesetzlichen Befristungsgrundes ist seitdem nicht mehr möglich.