Typischerweise kommt es während des Vertragslaufs zu Näheverhältnissen zwischen Vermietern, Mietern, Handwerkern und sonstigen Beauftragten in folgenden Szenarien.
1. Besichtigung der Mieträume aus konkretem Anlass
Solche konkreten Anlässe ergeben sich z.B.
- bei einem anstehenden Vertragsende mit Mieterwechsel und dem damit verknüpften Wunsch, dem möglichen neuen Mieter die Räume zu zeigen,
- ebenso bei einem geplanten Verkauf der Immobilie mit dem Wunsch der Besichtigung mit Kaufinteressenten und Maklern,
- v.a. im Falle eines angezeigten Mangels zur Ermittlung und Begutachtung der behaupteten Mangellage einschl. Ursachenforschung und Reparatur,
- bei einer bekannt gewordenen unerlaubten Wohnungsnutzung im Hinblick auf eine Hygienesituation, einen Schadenseintritt, eine unerlaubte Aufnahme Dritter, und
- schließlich im Falle einer unerlaubten Tierhaltung bzw. im Hinblick auf eingetretene Tierschäden etc.
Müssen Notmaßnahmen ergriffen werden, um Gefahren für Leib und Leben von Bewohnern oder für die Bausubstanz abzuwenden (z.B. Brandbekämpfung, Wasserrohrbruch, ausströmendes Gas), so kann es an einem Zutritts- und Besichtigungsrecht keinerlei Zweifel geben. Der dringende Schutz von Leben, körperlicher Unversehrtheit und Eigentum als verfassungsmäßig verbriefte Grundrechte wiegt dann höher als die Angst eines Mieters vor einer Ansteckung mit Covid-19. Denn solche Ansteckungsgefahren gehören zum allgemeinen Lebensrisiko und sind so lange hinzunehmen, wie sie abstrakter Natur sind (OLG Köln, Urt. v. 23.3.2004 – 22 U 139/03, GE 2005, S. 362 f; so auch die Wertung im Reiserecht bei Pandemien: BGH, Urt. v. 16.5.2017 – X ZR 142/15, Rn 7, 12, höhere Gewalt kann keiner der Vertragsparteien als Risiko zugeordnet werden).
Jenseits dieser Schwelle werden anlassbezogene Besichtigungsrechte zuerkannt, doch steht ihre Durchsetzbarkeit unter dem Verdikt der Zumutbarkeit für den Mieter. Das kommt zum Tragen, wenn es sich bei dem Mieter um eine Person einer Risikogruppe handelt, die aufgrund fortgeschrittenen Alters oder aufgrund von Vorerkrankungen besonders infektionsgefährdet erscheint. Beruft sich der Mieter gegen ein geltend gemachtes Besichtigungsrecht des Vermieters darauf, so kann der Vermieter einen fachärztlichen Nachweis durch Attest verlangen. Einzelheiten zu eventuell vorherrschenden Krankheitsbildern muss das Attest aus Gründen des allgemeinen Persönlichkeitsrechts des Mieters und auch aus datenschutzrechtlichen Gründen (Art. 9 DSGVO-2018) nicht ausweisen. Denn medizinische personenbezogene Daten gelten als besonders schützenswert.
Wird der Nachweis innerhalb der hier aufgezeigten Grenzen aber nicht geführt, ist ein Besichtigungsrecht unter Wahrung der landesrechtlich aufgegebenen Hygienekonzepte (Abstand, Maske, Desinfektion, begrenzte Personenanzahl, Lüftung) anzunehmen. Selbstverständlich kann der Mieter schon in Wahrnehmung seines Hausrechts derartige Vorkehrungen innerhalb der Besichtigung der Mieträume auch verlangen. Ebenfalls kann es keinem Zweifel unterliegen, dass der Mieter Kraft seines Hausrechts erkennbar symptomatischen Personen den Zutritt verweigern kann (zum Hausrecht des Mieters Kraft Mietvertrags: BGH, Urt. v. 5.6. 2014 – VIII ZR 289/13, juris; OLG Hamm, Urt. v. 22.1.2016 – 11 U 67/15, NJW 2016, 1454 f = NZM 2016, 316).
Hinweis:
Virtuelle Besichtigungen werden in aller Regel ihrem Zweck nicht gerecht und stellen deshalb keine wirkliche Alternative zu persönlichen Terminen dar.
2. Ausführung von Baumaßnahmen in der Wohnung (Instandhaltung, Reparatur, Modernisierung)
Analog zur Regelung von Besichtigungen bietet es sich auch bei Streitigkeiten um die Ausführung von Baumaßnahmen in den Mieträumen an, nach deren Dringlichkeit zu entscheiden. Aufgesetzt auf den grundsätzlichen Duldungspflichten des Mieters zu Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen kann dagegen der Einwand geführt werden, aufgrund der Pandemielage und aufgrund einer besonderen persönlichen Risikolage sei dem Mieter und den sonstigen Hausstandsangehörigen die Durchführung von Baumaßnahmen nicht zumutbar.
Sind die Baumaßnahmen dringlich und unaufschiebbar, spricht dies für die Annahme einer trotzdem bestehenden Duldungspflicht. Ist das nicht der Fall und lassen sie sich in infektionsärmere und risikolosere Zeiten verschieben, erhält der Einwand des Mieters umso mehr Gewicht.
Grundsätzlich gilt zu notwendigen Handwerkerterminen, die der Überprüfung angezeigter Mängel oder Reparaturmaßnahmen dienen sollen: Vorgreiflich gilt auch hier die Kontaktsperre, was die Bewegungsfreiheit im öffentlichen Raum angeht. Betriebsverbote für Handwerker sind damit bislang nicht verbunden. Es liegt in der Natur der Sache, sich auf wirklich zwingende und unaufschiebbare Maßnahmen zu beschränken.
Gleichwohl gilt für anstehende Mangelreparaturen, dass der Mieter seine Gewährleistungsrechte und Ansprüche verliert, wenn er bekannt gewordene oder von ihm selbst angezeigte Mängel nicht beseitigen lässt (BGH, Urt. v. 10.4.2019 – VIII ZR 12/18, juris; AG Charlottenburg, Urt. v. 4.12.2018 – 224 C 297/18, juris; LG Freiburg, Beschl. v. 2.5.2019 – 3 S 10/18, IMR 2019, 442).
3. Ablesung von Zählerständen und Wärmeerfassungsmessern
Solange ein persönlicher Kontakt, in Pandemie...