In der Rechtsprechung war bislang höchst strittig, wie Klagen auf „Feststellung einer Mietminderung” zu bewerten seien. Der BGH (WuM 2016, 514 = MDR 2016, 1037 = GE 2016, 1025) hatte diese Streitfrage entschieden und zu Recht klargestellt, dass eine analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG nicht in Betracht komme, sondern dass vielmehr nach § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO der 3½fache Jahresbetrag gelte zzgl. bei Klageeinreichung fälliger Mietminderungsbeträge (§ 42 Abs. 3 GKG). Der Gesetzgeber hat auf die Entscheidung des BGH mit einer Gesetzesänderung reagiert und § 41 Abs. 5 GKG dahingehend erweitert, dass der Jahresbetrag auch bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum gelten solle, sofern das Mietverhältnis nicht vor Ablauf eines Jahres ende; in diesem Fall soll dann ein entsprechend niedrigerer Betrag gelten. Nach dem Wortlaut betrifft diese änderung aber nur Klagen auf Feststellung der Minderung, nicht auch die Zahlungsklagen.
Beispiel 1:
Zugrunde liegt ein unbefristetes Mietverhältnis mit einer monatlichen Kaltmiete von 800 EUR. Der Mieter ist der Ansicht, dass die Miete wegen eines Mangels um 20 % gemindert sei. Er klagt auf Feststellung, dass er zur Minderung um 160 EUR monatlich berechtigt sei.
In diesem Fall gilt unstreitig der neue § 41 Abs. 5 S. 1 GKG. Der Streitwert beläuft sich auf 12 × 160 EUR = 1.920 EUR.
Beispiel 2:
Zugrunde liegt ein aufgrund mieterseitiger Kündigung zum 31.12.2022 auslaufendes Mietverhältnis mit einer monatlichen Kaltmiete von 800 EUR. Der Mieter ist der Ansicht, dass er ab Juni 2022 wegen eines Mangels die Miete um 20 % mindern könne. Er klagt auf Feststellung, dass er ab Juni 2022 zur Minderung um 160 EUR monatlich berechtigt ist.
In diesem Fall gilt zwar auch der neue § 41 Abs. 5 S. 1 GKG. Da die Restmietzeit jedoch geringer ist, beträgt der Streitwert gem. § 41 Abs. 5 S. 2 GKG lediglich 7 × 160 EUR = 1.120 EUR.
Beispiel 3:
Zugrunde liegt ein unbefristetes Mietverhältnis mit einer monatlichen Kaltmiete von 800 EUR. Der Mieter ist der Ansicht, dass die Miete wegen eines Mangels um 20 % gemindert sei und zahlt ab Januar 2022 nur noch 640 EUR. Der Vermieter erhebt daraufhin im März 2022 Klage auf Zahlung der Rückstände für Januar, Februar und März sowie gem. § 259 ZPO Klage auf zukünftige Leistung dahingehend, dass der Mieter verurteilt werden soll, ab April 2022 über die freiwillig gezahlten monatlichen 640 EUR hinaus weitere 160 EUR zu zahlen.
Jetzt handelt es sich nicht um eine Klage auf Feststellung der Minderung, sondern um eine Zahlungsklage. Daher gilt § 41 Abs. 5 S. 1 GKG nicht. Maßgebend sind zum einen die bei Klageeinreichung fälligen Beträge i.H.v. 480 EUR (§ 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO) und zum anderen der 3½-fache Jahresbetrag für die Klage auf zukünftige Leistung (§ 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO) i.H.v. 42 × 160 EUR = 6.720 EUR. Der Gesamtstreitwert beläuft sich also auf 7.200 EUR (§§ 39 Abs. 1, 42 Abs. 4 GKG).
Erhebt der Mieter eine negative Feststellungsklage, nicht zur vollständigen Mietzahlung verpflichtet zu sein, gilt ebenfalls der 3½-fache Jahreswert, es sei denn, die Feststellung beschränkt sich auf einen geringeren Zeitraum. Es handelt sich zwar jetzt um eine Feststellungsklage, aber nicht um eine Klage auf Feststellung der Minderung, sondern um eine Klage auf Feststellung, nicht zur Zahlung verpflichtet zu sein. Diese negative Feststellungsklage ist das Spiegelbild der positiven Leistungsklage des Vermieters und ist daher ebenso zu bewerten, wie die Leistungsklage (BGH NJW-RR 2005, 938 = NZM 2005, 519). Ein Feststellungsabschlag ist hier nicht vorzunehmen, da die negative Feststellungsklage – im Gegensatz zu einer positiven Feststellungsklage – Rechtskraft hinsichtlich der Zahlung schafft (so jetzt auch KG zum neuen Recht: GE 2022, 98 = MietRB 2022, 80).
Beispiel:
Zugrunde liegt ein unbefristetes Mietverhältnis mit einer monatlichen Kaltmiete von 800 EUR. Der Mieter ist der Ansicht, dass die Miete wegen eines Mangels ab Januar 2022 um 20 % gemindert sei, und zahlt nur noch 640 EUR monatlich. Da der Vermieter die Minderung nicht akzeptieren will, erhebt der Mieter daraufhin im März 2022 Klage auf Feststellung, dass er nicht verpflichtet sei, über die freiwillig gezahlten monatlichen 640 EUR hinaus weitere 160 EUR Miete zu zahlen.
Es handelt sich auch hier nicht um eine Klage auf Feststellung der Minderung, sondern um eine (negative) Feststellungsklage, nicht zur Zahlung verpflichtet zu sein. Da es sich insoweit nur um die spiegelbildliche Klage zu einer Zahlungsklage handelt, gilt derselbe Wert wie bei der entsprechenden Zahlungsklage. Ein Feststellungsabschlag ist nicht vorzunehmen, da die negative Feststellungsklage volle Rechtskraft hinsichtlich der Zahlungsverpflichtung schafft. Daher ist auch hier § 41 Abs. 5 S. 1 GKG nicht anwendbar. Maßgebend wiederum sind zum einen die fälligen Beträge i.H.v. 480 EUR (§§ 48 Abs. 1 S. 1, 45 Abs. 3 GKG i.V.m. § 3 ZPO) und zum anderen der 3½-fache Jahresbetrag für die negative Feststellung der zu...