ZAP 1/2022, Gebührenstreitwerte in Mietsachen – unter Be ... / VI. Streitwert einer Klage aus Mieterhöhung aufgrund Modernisierung

Strittig ist, wie eine Klage aufgrund einer Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsarbeiten zu bewerten ist.

Hinweis:

Zunächst einmal ist darauf hinzuweisen, dass in diesem Fall eine Leistungsklage auf zukünftige wiederkehrende Leistungen nach § 259 ZPO zu erheben ist. Mit der Erklärung des Vermieters erhöht sich die Miete kraft Gesetzes (559b Abs. 2 BGB). Eine Klage auf Zustimmung kommt daher – im Gegensatz zur Erhöhung nach § 558 BGB – nicht in Betracht. Eine Klage auf Feststellung der neuen Miete dürfte mangels Rechtschutzbedürfnis wegen des Vorrangs der Leistungsklage unzulässig sein. Abgesehen davon wäre ein Feststellungsurteil nicht vollstreckbar. Zahlt der Mieter nicht freiwillig, müsste nochmals – diesmal auf Zahlung – geklagt werden.

Da bei einer Mieterhöhung nach § 559 BGB – im Gegensatz zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB – keine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu erheben ist, sondern eine Zahlungsklage gem. § 259 ZPO, gerichtet auf wiederkehrende Zahlung des Mehrbetrags, ist gem. § 3 ZPO der 3½-fache Jahresbetrag anzusetzen, wobei bei Klageeinreichung fällige Beträge gem. § 42 Abs. 3 GKG hinzuzurechnen sind (LG Dessau-Roßlau, Beschl. v. 15.9.2014 – 1 T 215/14). Ebenso KG (GE 2010, 546 = WuM 2010, 250 = AGS 2010, 302 = NJW-RR 2010, 371 = NZM 2010, 514 = MietRB 2010, 168), das im Falle einer Feststellungsklage auch vom 3½-fachen Jahresbetrag ausgeht, allerdings einen Abschlag von 20 % annimmt.

Beispiel:

Der Vermieter hat die vermietete Wohnung modernisiert und ist der Auffassung, dass er nach § 559 BGB an Stelle der bisherigen Miete von 500 EUR ab April monatlich 580 EUR verlangen könne. Er erklärt daraufhin dem Mieter im Januar in Textform, dass er ab April eine Kaltmiete i.H.v. 580 EUR verlange. Da der Mieter nicht bereit ist, diese höhere Miete zu zahlen, soll der Anwalt im Mai Klage erheben.

Die überwiegende Auffassung stellt dagegen in analoger Anwendung des § 41 Abs. 5 S. 1 Alt. 1 GKG auf Jahreswert des streitigen Erhöhungsbetrages ab. Wird nicht auf Leistung geklagt, sondern liegt eine positive Feststellungsklage des Vermieters zugrunde, soll auch der Jahreswert – ohne Feststellungsabschlag – gelten (LG Bonn AGS 2014, 475; LG Berlin WuM 2015, 565 = AGS 2015, 429 = GE 2015, 1295 = MietRB 2015, 360 = DWW 2015, 397; KG GE 2012, 1095 = WuM 2012, 512 = MDR 2012, 1219 = AGS 2012, 533 = ZMR 2013, 49 = NZM 2013, 23 = NJW-RR 2013, 262 = JurBüro 2013, 252 = MietRB 2012, 323; MDR 2014, 1309 = GE 2014, 1529 = WuM 2014, 748 = AGS 2014, 561 = JurBüro 2015, 29).

Die h.M. ist abzulehnen. Sie verkennt, dass § 41 Abs. 5 GKG für Klagen auf Mieterhöhung gilt, nicht aber für Klagen aus Mieterhöhung. So findet § 41 Abs. 5 GKG unstreitig ja auch keine Anwendung, wenn aus einer Indexklausel vorgegangen wird.