ZAP 12/2018, Betriebskostenabrechnung: Auswirkungen der ... / IV. Exkurs: Wohnungseigentumsrechtliche Betrachtung

1. Betriebskostenabrechnung durch den Verwalter

Obliegt dem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Basis einer besonderen vertraglichen Vereinbarung auch die Verwaltung des Sondereigentums und ist die Wohnung vermietet, so fertigt er die Betriebskostenabrechnung für den Vermieter als Wohnungseigentümer. Er wird also in dessen Auftrag tätig und eben nicht selbst als Vermieter. Deshalb bedarf es zusätzlich eines Auftragsdatenverarbeitungsvertrags (Art. 28 DSGVO, § 62 BDSG-2018), da er im Auftrag des Vermieters personenbezogene Daten dessen Mieters verarbeitet. Datenverantwortlicher bleibt der Vermieter.

Hinweis:

Es gelten die Ausführungen zum Rechtsverhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragsdatenverarbeiter (Auftragsnehmer) mit dem notwendigen Mindestinhalt eines Auftragsdatenverarbeitungsvertrags (s. oben III. 1.).

2. Ordnungsgemäße Verwaltung und Datenschutz

Das LG Dortmund (Urt. v. 28.10.2014 – 9 S 1/14, WuM 2015, 115 f.) sah sich gehindert, einem Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft Konformität mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und damit Wirksamkeit zu attestieren, der den Einbau von Heizkostenverteilern auf Funkbasis vorgab, da Verbrauchsdaten personenbezogene Daten i.S.d. § 3 Abs. 1 BDSG a.F. seien. Aus den Verbrauchswerten seien Rückschlüsse auf das Heizverhalten der Wohnungseigentümer, die Zeiträume ihrer An- und Abwesenheit sowie auf die Nutzung bestimmter Räume ableitbar. Deshalb handle es sich um personenbezogene Daten, deren Verarbeitung den Vorgaben des Datenschutzes entsprechen müsse. Die nähere Ausgestaltung dieser Verarbeitung könne aber nicht erst zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Ablesefirma als Inhalt eines entsprechenden Vertrags erfolgen. Es müsse bereits im Rahmen der Beschlussfassung sichergestellt werden, dass die Verbrauchsdaten lediglich für die Erstellung der Heizkostenabrechnung und dort auch nur im Rahmen des Erforderlichen erfasst und verarbeitet werden. Der verworfene Beschluss aber weise nur die Verwalterin an, eine näher bezeichneten Ablesefirma mit einer Ausstattung der Wohnungen mit Heizkostenverteilern auf Funkbasis zu beauftragen, ohne anzugeben, in welchem Umfang und für welche Zwecke die Verbrauchsdaten erhoben, gespeichert oder übermittelt und verarbeitet werden sollten; eine zwar strenge, aber nicht in Abrede zu stellende Argumentation.

Auswirkungen hat diese Auffassung nicht auf unterstellte rechtswidrige Beschlüsse zur Ausstattung der Wohnungen mit funkbasierten Heizkostenverteilern, wenn diese nicht angefochten werden. Denn auch dann werden sie bestandskräftig und sind umzusetzen. Auf ihrer Basis kann nach Ermittlung der entsprechenden Verbrauchswerte ohne Weiteres abgerechnet werden.

Komplexer wird die Betrachtung aber, wenn angefochten wird oder der Beschluss sogar gerichtlich als unwirksam erklärt wird. Lässt sich diese Lage bis zur anstehenden Abrechnung nicht durch einen neuen rechtskonformen Beschluss reparieren, so muss der Frage nachgegangen werden, ob eine Abrechnung auf dieser Grundlage überhaupt zulässig erfolgen kann; dies wiederum aufgefächert für die Abrechnung des Hausgeldes an die Eigentümer sowie auch für die Betriebskostenabrechnung gegenüber deren Mietern (vgl. zur Vertiefung insgesamt: Puls/Kolbig ZMR 2015, 266 ff.).