1. Grundsatzfragen
Die Frage, ob und ggf. in welchem Umfang eine Tierhaltung in der Wohnung vom mietvertraglichen Gebrauch umfasst ist (vgl. ebenfalls zum Thema Tierhaltung Hülsmann NZM 2004, 841 ff.), betrifft einen Problemkreis, bei dem Interessen des Mieters, der Mietmieter und Nachbarn sowie des Vermieters besonders häufig diametral aufeinanderprallen, so dass schwierige Abwägungen vorzunehmen sind, soweit – wie i.d.R. – keine detaillierte individualvertragliche Regelung zwischen den Parteien getroffen wurde.
Ist im Mietvertrag keine Regelung über die Tierhaltung enthalten, ist dem Mieter die Tierhaltung grundsätzlich gestattet, wenn sie Inhalt des vom Vermieter geschuldeten vertragsgemäßen Mietgebrauchs ist (AG Bremen, Urt. v. 5.5.2006 – 7 C 240/05; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 535 Rn 551). Nach Auffassung des BGH (BGH, Urt. v. 14.11.2007 – VIII ZR 340/06) lässt sich dies nicht allgemein, sondern nur in jedem Einzelfall unter umfassender Abwägung der Interessen aller Beteiligten, also insbesondere der Mietvertragsparteien, feststellen. Zu den maßgeblichen Beurteilungskriterien zählen dabei insbesondere die folgenden Umstände, wobei die durchzuführende Interessenabwägung auf die Situation im Augenblick des Vertragsschlusses abzustellen hat:
- Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere,
- Art, Größe, Zustand und Lage der jeweiligen Wohnung und des Anwesens,
- Anzahl, persönliche Verhältnisse, Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn,
- Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung des Vermieters sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (vgl. zum Ganzen: BGH, Hinweisbeschl. v. 25.9.2012 – VIII ZR 329/11; LG Köln, Urt. v. 28.11.2013 – 1 S 300/12; AG Köln, Urt. v. 13.5.2015 – 210 C 26/15).
Wird im Mietvertrag die Tierhaltung ohne nähere Angaben erlaubt, darf der Mieter Haustiere in üblicher Anzahl halten, wobei eine Tierzucht (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 Rn 552) oder eine anderweitige übermäßige Tierhaltung, die zu starken Belastungen der Mietsache und/oder von Mitbewohnern führt, nicht mehr erfasst sind (AG Lichtenberg, Urt. v. 31.7.1996 – 8 C 185/96 "Sieben Katzen in Mietwohnung als vertragswidriger Gebrauch der Mietsache"; OLG Saarbrücken, Beschl. v. 9.9.2013 – 5 W 72/13). So ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Verwandlung einer Mietwohnung in ein "Vogelpark" oder in ein "Katzenheim" in jedem Fall den mietvertraglichen Gebrauch überschreitet (LG Karlsruhe, Urt. v. 12.1.2001 – 9 S 360/00 für die Haltung von 100 freifliegenden Vögeln in einer Zweizimmerwohnung; Hülsmann NZM 2004, 841, 843). Der vertragsgemäße Mietgebrauch ist auch dann sicher überschritten, wenn der Mieter eine zooähnliche Tierhaltung von drei Schweinen, Kaninchen, Meerschweinchen, Schildkröten und Vögeln betreibt (AG München, Urt. v. 18.12.1998 – 462 C 27294/98). Daher sind vertragliche Beschränkungen der Tierhaltung dem Grunde nach zulässig (KG, Beschl. v. 8.4.1998 – 24 W 1012-97). Das Halten exotischer Tiere, auf die Mitbewohner allgemein mit Abscheu, Ekel oder Angst reagieren, gehört nicht mehr zum vertragsgemäßen Wohngebrauch (OLG Karlsruhe, Beschl. v. 29.12.2003 – 14 Wx 51/03 zu Giftschlangen und Pfeilfröschen; LG Essen, Urt. v. 21.12.1990 – 1 S 497/90 zur Rattenhaltung). Dies wird unter Berufung auf den Hausfrieden in der herrschenden Kommentarliteratur vertreten, der zuzustimmen ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 Rn 552). Des Weiteren ist das Halten solcher Tiere nicht vom vertragsgemäßen Wohngebrauch umfasst, welche aus Tierschutzgründen nicht in einer Mietwohnung gehalten werden dürfen, da nur das mietvertraglich gestattet sein kann, was gesetzlich (insbesondere Tierschutzgesetze) erlaubt ist.
Es bleibt das Halten von Kleintieren, auf die weder allgemein mit Abscheu reagiert wird noch bei denen Gesichtspunkte des Tier- oder Artenschutzes maßgebend sind. Gehen von diesen Tieren keine Belästigungen und Störungen aus, ist das Halten solcher Tiere nach zuzustimmender herrschender Meinung vom allgemeinen vertragsgemäßen Wohngebrauch gedeckt, deren Haltung durch den Mieter ist also generell erlaubt (BGH, Urt. v. 14.11.2007 – VII ZR 340/06; vgl. auch AG München, Urt. v. 6.7.2004 – 413 C 12648/04 zum Halten eines Minischweins in der Wohnung). Im Hinblick darauf sind Formularregelungen in einem Wohnraummietvertrag nach § 307 BGB unwirksam, wenn sie (bei durchzuführender kundenfeindlichster Auslegung) von ihrem Wortlaut her auch das Halten von solchen Kleintieren erfasst, da in diesen Fällen generell davon auszugehen sei, dass der Vermieter kein legitimes Interesse an einem generellen Verbot oder Erlaubnisvorbehalt habe könne (BGH, Urt. v. 20.3.2013 – VIII ZR 168/12; BGH, Urt. v. 10.1.1993 – VIII ZR 10/92; OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 19.12.1991 – 6 U 108/90). Kleintiere in diesem Sinne sind Tiere, von denen aufgrund ihrer Art unter keinen Umständen irgendwelche Störungen und Schädigungen Dritter ausgehen können (Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 535 Rn 52; Schmidt-Futterer...