ZAP 12/2020, Die Eigenbedarfskündigung im Mietprozess / 5. Höhe der Nutzungsentschädigung nach wirksamer Eigenbedarfskündigung

a) Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB

In Praxis kommt es nicht selten zu langen Verfahrensdauern, was oftan den vorgetragenen Härtegründen des Mieters liegt, welche die Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens erforderlich machen. Wird ein Mietverhältnis durch eine wirksame Kündigung beendet, entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, woraus sich in erster Linie der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB ergibt (Staudinger/Rolfs, Neubearbeitung 2018, Stand: 3.5.2019, § 546a BGB Rn 34 m.w.N.). Die Höhe dieses Anspruchs ist nicht davon abhängig, ob und inwieweit der Vermieter aus der Vorenthaltung der Mietsache einen Schaden erlitten hat, ob er den Willen hat, die Sache in Zukunft zu nutzen, oder ob der Mieter die Mietsache tatsächlich noch genutzt hat (Staudinger/Rolfs, Neubearbeitung 2018, Stand: 3.5.2019, § 546a BGB Rn 35). Nach richtiger Auffassung ist folgerichtig auch § 254 BGB unanwendbar, da es sich eben nicht um einen Schadenersatzanspruch handelt (BGH, Urt. v. 15.2.1984 – VIII ZR 213/82, NJW 1984, 1527). Eine analoge Anwendung ist jedenfalls bei unbeweglichen Sachen abzulehnen (Staudinger/Rolfs, Neubearbeitung 2018, Stand: 3.5.2019, § 546a BGB Rn 36).

b) Höhe der Nutzungsentschädigung

Der Vermieter kann demgemäß nach § 546a Abs. 1 Alt. 1 BGB als Mindestentschädigung die vertraglich vereinbarte Miete verlangen, wobei diese grds. dem Betrag entspricht, der vertraglich zur Zeit der Beendigung des Mietverhältnisses zu entrichten war (Schmidt-Futterer/Streyl, 14. Aufl. 2019, § 546a BGB Rn 54). Das Vorliegen von Mietmängeln schon vor Mietvertragsbeendigung führt gem. § 536 Abs. 1 BGB zur entsprechenden Minderung der Mietzahlung, was auch bei § 546a BGB zu berücksichtigen ist (Palandt/Weidenkaff, 79. Aufl. 2020, § 546a BGB Rn 11 m.w.N.). Die Fälligkeit der Nutzungsentschädigung folgt derjenigen Regelung des beendeten Mietvertrags (Palandt/Weidenkaff, 79. Aufl. 2020, § 546a BGB Rn 10).

c) Anspruch auf ortsübliche Marktmiete

Anstelle der vereinbarten Miete kann der Vermieter nach § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Nach neuerer Rechtsprechung des BGH ist diese als ortsübliche Marktmiete (= Wiedervermietungsmiete) zu bestimmen (BGH, Urt. v. 18.1.2017 – VIII ZR 17/16, BeckRS 2017, 100894).

Der BGH hat in dieser Entscheidung einen langwährenden Streit zu § 546a BGB entschieden, wobei er maßgeblich darauf abgestellt hat, dass Sinn und Zweck von § 546a Abs. 1 BGB sei, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses Druck auf den Mieter ausgeübt werden soll, die im Rahmen eines vertragsähnlichen Anspruchs geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen, da das Mietverhältnis in der Vorenthaltungszeit (sprich: nach Ablauf der Kündigungsfrist) nur auf Rückgabe der Mietsache angelegt sei, welche allein vom Willen des Mieters abhänge (BGH, a.a.O.).

Hinweis:

Im Unterschied zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB (vereinbarte Mieten in den letzten 6 Jahren des Mietverhältnisses in der betreffenden Gemeinde) dürfte die Entscheidung insb. bei langjährigen Mietverhältnissen, bei denen keine oder nur untergeordnete Mieterhöhungen vereinbart wurden, dazu führen, dass erheblich höhere Vorenthaltungsentschädigungen mieterseits zu bezahlen sind. Im Anwendungsbereich der Regelungen über die sog. Mietpreisbremse gem. den §§ 556d ff. BGB, ist die vom Vermieter einforderbare Entschädigungshöhe jedoch bei 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB gedeckelt (vgl. § 556d Abs. 1 BGB; Fleindl, NZM 2017, 282). Der Mieter sollte sich also bewusst sein, dass eine lange Verfahrensdauer durchaus zur Folge haben kann, dass enorme Entschädigungen nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig werden können, sofern die Räumungsklage im Endeffekt Erfolg hat.