ZAP 13/2016, Von der Trennung bis zur Scheidung – Rechtl ... / 5. Auswirkungen auf die gemeinsame Mietwohnung

a) Fortbestand des Mietverhältnisses

Weder die Trennung noch die Scheidung an sich haben Einfluss auf den Bestand eines Mietverhältnisses unabhängig davon, ob beide Ehegatten die Wohnung angemietet hätten oder nur ein Ehegatte Mieter ist.

Ist nur ein Ehegatte Mieter, ist der Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrags ist, nicht Dritter i.S.d. §§ 540, 553 BGB, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um eine Ehewohnung handelt. Diese Eigenschaft als Ehewohnung verliert die Wohnung nicht schon dadurch, dass der (mietende) Ehegatte die Wohnung dem anderen – ggf. auch für einen längeren Zeitraum – belassen hat bzw. diese nur noch sporadisch nutzt, sondern erst mit der endgültigen Nutzungsüberlassung (BGH, Urt. v. 12.6.2013 – XII ZR 143/11, NJW 2013, 2507).

b) Haftung für Miete und Nebenkosten im Außenverhältnis

Hat nur ein Ehegatte den Vertrag abgeschlossen, so bleibt er auch dann aus dem Vertrag verpflichtet, wenn er auszieht.

Haben die Eheleute den Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen, haften sie auch nach der Trennung weiterhin als Gesamtschuldner für die Miete (ggf. auch für Schönheitsreparaturen) und zwar auch nach einem Auszug eines Partners.

Praxishinweise:

• Nach der Trennung muss bereits frühzeitig versucht werden, auf die Entlassung des auszugswilligen Ehegatten aus dem Mietvertrag hinzuwirken.
• Dabei ist die Frage zu bedenken, wem später die Mietkaution zustehen soll.

c) Interner Ausgleich zwischen den Ehegatten

Wird der Ehegatte, der die Wohnung verlassen hat, in Anspruch genommen, so kann ein Ausgleich – zumindest teilweise – erfolgen über:

• eine Verrechnung im Unterhalt,
• eine Nutzungsvergütung gem. § 1361b Abs. 3 S. 2 BGB oder
• den Gesamtschuldnerausgleich (§ 426 BGB; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 17.3.2014 – II-2 UF 4/14, FamRZ 2014, 1296). Für eine hiervon abweichende Beteiligungsverpflichtung an der Mietzahlung und somit eine anderweitige Bestimmung i.S.d. § 426 Abs. 1 S. 1 BGB ist derjenige darlegungs- und beweispflichtig, der sich darauf beruft (OLG Bremen, Beschl. v. 17.2.2016 – 4 WF 184/15).

Wenn der Wohnvorteil bei der Unterhaltsberechnung berücksichtigt wird, kann der Unterhaltsschuldner keine Nutzungsvergütung für die Wohnungsüberlassung verlangen (Doppelverwertungsverbot, OLG Köln FamRZ 2005, 639).

d) Zuweisung der Wohnung

Solange das Mietverhältnis nicht beendet ist, kann gem. § 1361b BGB und § 2 GewSchG die Zuweisung der Ehewohnung durch das Familiengericht beantragt werden.

Praxishinweise:

• Während des Trennungszeitraums hat der in der Ehewohnung verbliebene Ehegatte jedoch keinen Anspruch auf Begründung eines Mietverhältnisses zwischen sich und dem Vermieter.
• Die gerichtliche Zuweisung scheidet allerdings aus, wenn der ausgezogene Ehegatte die Wohnung wirksam gekündigt hat.

Der Anspruch auf Mitwirkung an der Mitteilung über die Überlassung der Ehewohnung nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB kann nicht erst ab Rechtskraft der Scheidung, sondern schon während der Trennungszeit geltend gemacht werden (OLG Hamm, Beschl. v. 21.1.2016 – 12 UF 170/15).