ZAP 13/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die or ... / ff) Inhalt der Kündigungserklärung

Gerade bei der Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung ist die ausreichend deutliche Angabe des Kündigungsgrundes unter möglichst genauer und nachvollziehbarer Angabe der Verwertungsmaßnahme und der erheblichen Nachteile erforderlich. Die Zivilgerichte haben bei der Prüfung einer Kündigungserklärung wegen wirtschaftlicher Verwertung den Einfluss des Grundrechts aus Art. 14 GG und den damit eng verzahnten Anspruch auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes zu beachten (BVerfG NJW 1992, 2411). Deshalb dürfen keine überspannten Anforderungen an eine solche Kündigungserklärung gestellt werden (BVerfG NJW 1998, 2662). Dies bedeutet:

• Der Vermieter hat dem Mieter durch Angabe nachprüfbarer Gründe zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen.
• Nicht erforderlich ist eine übereinstimmende Einschätzung des wirtschaftlichen Nachteils im Kündigungsschreiben und in der Räumungsklage.

Bei der Feststellung eines "erheblichen Nachteils" i.S.v. § 573 Abs. 2 Ziff. 3 S. 1 BGB sind neben der Behauptung, dass bei der Veräußerung der Wohnung im unvermieteten Zustand ein höherer Preis als bei einem Verkauf mit bestehenden Mietverhältnis erzielt werden könnte auch alle weiteren Umstände zu berücksichtigen, die einen weiteren finanziellen Nachteil des Vermieters begründen könnten, wenn er den Mehrerlös nicht erhalte (BVerfG NJW 1992, 2752). Die konkreten Verkaufsbemühungen müssen dargestellt werden (LG Bielefeld WuM 1997, 267).

Eine Kündigung wegen beabsichtigter Umbaumaßnahmen ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter im Einzelnen darlegt, dass ihm sonst erhebliche Nachteile entstehen würden; dazu bedarf es im Zweifel einer Wirtschaftlichkeitsberechnung hinsichtlich der nach dem Umbau erzielbaren Einnahmen und entstehenden Ausgaben, die den ohne Umbau erzielbaren Einnahmen und entstehenden Ausgaben gegenübergestellt werden müssen (LG Berlin GE 1986, 453). Der Vermieter muss dabei konkrete Zahlen nennen (LG Wiesbaden NZM 1998, 263). Steuerliche Nachteile aus einer unterlassenen Kündigung hat der Vermieter im Einzelnen darzulegen, ohne sich auf Datenschutz berufen zu können (LG Berlin GE 1994, 107). In den Umbau- und Sanierungsfällen ist zur Wirksamkeit der Kündigungserklärung das Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung und deren Erwähnung im Kündigungsschreiben dann erforderlich, wenn die vom Vermieter angestrebte, zur Grundlage der Kündigungserklärung gemachte Verwertung des Mietobjekts in den Anwendungsbereich der ZweckentfremdungsVO fällt (OLG Hamburg NJW 1981, 2308).

Pauschale Erklärungen reichen i.d.R. nie aus; so z.B. die Behauptung, das Grundstück könne nur in unvermietetem Zustand sinnvoll genutzt werden (LG Berlin WuM 1989, 254; AG Darmstadt WuM 1987, 320), oder die bloße Wiederholung des Gesetzestextes (LG Darmstadt WuM 1986, 339).