ZAP 14/2021, Rechtsprechungsübersicht zum öffentlichen R ... / 2. Kausalitätserfordernis der Bodenwerterhöhung bei Sanierungsausgleichsbeiträgen

Nach § 154 Abs. 1 S. 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht gem. § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Aus diesem Regelungszusammenhang ergibt sich, dass allein diejenige Erhöhung des Bodenwerts abzuschöpfen ist, die kausal auf die Sanierung zurückzuführen ist (BVerwG ZfBR 2018, 478 Rn 10).

Hinweis:

Anfangs- und Endwert sind auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln (BVerwG NVwZ 2015, 531 Rn 6). Von diesem Wertermittlungsstichtag ist der Qualitätsstichtag zu unterscheiden. Er bezeichnet den Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht (vgl. § 4 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV). Der Qualitätsstichtag für den Anfangswert ist grds. durch den Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses bestimmt und damit dem Wertermittlungsstichtag vorgelagert (BVerwG ZfBR 2018, 478 Rn 11 f.; Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Februar 2020, § 154 Rn 96 und Rn 131 ff.; Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 9. Aufl. 2020, VI Rn 318 ff. und 556).

Das BVerwG hebt in seinem Beschluss vom 24.7.2020 (4 B 18/19) hervor, dass dann, wenn im Einzelfall mit Gewissheit (und nicht nur spekulativ) feststehe, dass eine Bodenwerterhöhung auch ohne die Sanierung eingetreten wäre und daher nicht durch die Sanierung bedingt sei, sie sich nach § 154 Abs. 1 S. 1 BauGB nicht in dem Ausgleichsbetrag niederschlagen dürfe. Die Frage der Kausalität stelle sich für Ausgleichs und Entschädigungsleistungen in gleicher Weise.

Hinweis

Für das Vorliegen einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung ist hiervon ausgehend nach den §§ 153 Abs. 1, 154 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 BauGB die Gemeinde beweispflichtig (Stemmler in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand April 2020, § 153). Dies schließt es aus, die Behauptung fehlender Kausalität als „Einwendung” gegen den Erhebungsanspruch zu behandeln mit der Folge, dass der Kläger für die diese Einwendung tragenden Umstände beweispflichtig wird (vgl. zum Erschließungsbeitragsrecht BVerwGE 129, 100).

Das BVerwG konzediert der Gemeinde einen Wertermittlungsspielraum, der jedoch beschränkt sei. Er erstrecke sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruhe, dürften die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen; sie müssten es, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reiche, finde eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt.