Der Vermieter muss bei seiner Abrechnung der Mietkaution bestimmte Form- und Inhaltserfordernisse erfüllen sowie innerhalb angemessener Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses die Abrechnung gegenüber dem/der Mieter(in) erstellen.
a) Die Abrechnungsfrist
Eine gesetzlich geregelte Frist zur Abrechnung der Kaution oder allgemeingültige Längenangaben existieren nicht, da die Bundesregierung seinerzeit eine gesetzliche Regelung entgegen den Wünschen des Bundesrates abgelehnt hatte (Vgl. BT-Drucks 14/4553, 84 und Begr. BT-Drucks 14/4553, 99). Enthält der Mietvertrag – wie regelmäßig – keine Vereinbarung zur Frist, ist die dem Vermieter zuzubilligende Abrechnungsfrist anhand aller Umstände des Einzelfalles unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage zu bestimmen. In der Mietpraxis werden heute meist bei einfach feststellbaren Forderungen zwei bis drei Monate als Frist gewährt (OLG Köln, Beschl. v. 5.12.1997 – 19 W 45/97; AG Zwickau, Urt. v. 4.3.1994 – 17 C 2607/93, WuM 1994, 266; AG Dortmund, Urt. v. 13.5.1981 – 111 C 98/81, WuM 1981, 235), die überwiegende Instanzengerichte gehen jedoch nach wie vor von einer grundsätzlichen Abrechnungsfrist von sechs Monaten aus, die nur im Einzelfall bei besonders komplizierten Abrechnungsverhältnissen überschritten werden darf (OLG Düsseldorf, Urt. v. 16.12.1999 – 10 U 72/98, ZMR 2000, 602; LG München, Urt. v. 17.7.1996 – 14 S 5138/96, WuM 1996, 541; LG Berlin, Urt. v. 20.7.2010 – 63 S 932/09, GE 2011, 266; AG Hamburg, Urt. v. 22.2.1996 – 48 C 1969/95, WuM 1997, 213; AG Bremen, Urt. v. 22.12.2011 – 10 C 331/11 – WuM 2012, 16; AG Hamburg-Blankenese, Teil-Urt. v. 18.7.2012 – 531 C 347/11, ZMR 2012, 783).
Letztgenannter Ansicht hat der BGH in seiner Entscheidung vom 24.7.2019 ausdrücklich widersprochen und ausgeführt, dass die Abrechnungsfrist in komplexen Fällen auch über sechs Monate hinaus andauern kann, sofern dies dem Mieter zumutbar ist (BGH, Urt. v. 24.7.2019 – VIII ZR 141/17, NZM 2019, 754 = ZAP EN-Nr. 482/2019). Eine über sechs Monate hinausreichende Abrechnungsfrist ist beispielsweise dann zu bejahen, wenn der Vermieter mangels Vorlage der erforderlichen Verbrauchsablesungen noch nicht über die Betriebskosten abrechnen kann (BGH, Urt. v. 18.1.2006 – VIII ZR 71/05, WuM 2006, 197) oder ein so großer Schaden verursacht wurde, der aus versicherungsrechtlichen Gründen noch nicht konkret zu beziffern ist (AG Hamburg-Blankenese, Teil-Urt. v. 18.7.2012 – 531 C 347/11, ZMR 2012, 783).
b) Form und Inhalt der Kautionsabrechnung
An die inhaltlichen Anforderungen an eine Kautionsabrechnung sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Mit dieser Abrechnung macht der Vermieter deutlich, in Bezug auf welche konkreten Forderungen er (noch) ein Verwertungsinteresse an der Kaution hat. Er muss daher eine übersichtliche Gegenüberstellung der beiderseitigen Forderungen aus dem Mietverhältnis vornehmen, welche den Anforderungen des § 259 BGB genügt, sodass aus Sicht des verständigen Mieters deutlich wird, welche Forderungen dem Grunde und der Höhe nach geltend gemacht werden (BGH, Urt. v. 24.7.2019 – VIII ZR 141/17, NZM 2019, 754; Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 551 BGB Rn 29; Cramer, Mietrecht, 1. Aufl. 2019, S. 261.).
Sofern die Parteien keine besondere Form für die Kautionsabrechnung vereinbart haben (z.B. Text- oder Schriftform), was auch formularvertraglich möglich ist, kann auch eine konkludente Abrechnung durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Bereits seit längerem war anerkannt, dass von einer solchen konkludenten Abrechnung auszugehen ist, wenn der Vermieter mit einer oder mehreren eigenen, aus dem beendeten Mietverhältnis resultierenden Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufgerechnet hat (BGH, Urt. v. 11.4.1984 – VIII ZR 315/82, NJW 1985, 267). Nach jüngster Rechtsprechung des BGH kann nunmehr in jedem Verhalten des Vermieters, aus dem sich aus Sicht des verständigen Mieter ergibt, dass der Vermieter alle ihm zustehenden Forderungen aus dem abgelaufenen Mietverhältnis geltend macht, ohne einen Vorbehalt zu erklären, eine schlüssige Kautionsabrechnung gesehen werden. Dies soll namentlich im Falle der Klageerhebung des Vermieters vorliegen, da der Vermieter damit sein abschließendes Verwertungsinteresse ausübt (BGH, Urt. v. 24.7.2019 – VIII ZR 141/17, NZM 2019, 754= ZAP EN-Nr. 482/2019; Schreiber, AnwZert MietR 21/2019 Anm. 1.).
Praxishinweis:
Aufgrund der kurzen Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters (6 Monate ab Rückgabe der Mietsache, § 548 Abs. 1 BGB) ist dem Vermieter bei der Aufrechnung mit Gegenansprüchen dringend anzuraten, zunächst mit Schadensersatzansprüchen aufzurechnen und erst nachfolgend mit Ansprüchen auf rückständigen Mietzins, was insb. dann gilt, wenn die verzinste Kaution zur Deckung aller Forderungen nicht ausreicht. Der Vermieter kann nämlich auch mit verjährten Forderungen unter der Maßgabe von § 215 BGB aufrechnen.