§ 551 BGB gilt nur für die Wohnraummiete und ist für die Geschäftsraummiete weder direkt noch analog anwendbar. Dieses Ergebnis folgt letztlich bereits aus der systematischen Stellung von § 551 BGB und deren Nichterwähnung in der Verweisungsnorm des § 578 Abs. 2 BGB für die Geschäftsraummiete, sodass es für eine analoge Anwendung sowohl an einer planwidrigen Regelungslücke als auch einer vergleichbaren Interessenlage fehlt (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 551 BGB Rn 10; Müko-BGB/Bieber, 8. Aufl. 2020, § 551 BGB Rn 4; Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 551 BGB Rn 46). Unmittelbar aus § 551 BGB resultiert kein gesetzlicher Anspruch auf Leistung einer Mietsicherheit, vielmehr setzt das Gesetz eine entsprechende vertragliche Vereinbarung der Mietparteien stillschweigend voraus. Es liegt daher in der privatautonomen Entscheidung der Mietvertragsparteien, ob sie – dem gesetzlichen Leitbild von § 551 BGB entsprechend – die Leistung einer Mietsicherheit vereinbaren oder nicht (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 551 BGB Rn 10; Müko-BGB/Bieber, 8. Aufl. 2020, § 551 BGB). Eine Vereinbarung über die Leistung einer Mietsicherheit durch den Mieter kann – sowohl im Bereich der Wohnraummiete als auch erst Recht im Bereich der Geschäftsraummiete – mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB) i.S.v. §§ 305 ff. BGB erfolgen, sofern im Bereich der Wohnraummiete die zwingenden Voraussetzungen von § 551 BGB beachtet werden. Nach hier vertretener Auffassung erfordert eine wirksame formularmäßige Vereinbarung auch keine besondere drucktechnische Hervorhebung der betreffenden Klausel, da in der Praxis nahezu durchgängig eine Mietkaution formularmäßig vereinbart wird und es daher dem verständigen Mieter durchaus bekannt und bewusst ist, dass eine solche Mietsicherheit auch mittels allgemeiner Geschäftsbedingung wirksam vereinbart werden kann (Ebenso Müko-BGB/Bieber, 8. Aufl. 2020, § 551 BGB Rn 6; anders Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl.). Letztlich liegt auch i.d.R. keine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB vor, da die Stellung einer den Anforderungen von § 551 BGB entsprechenden Mietkaution dem gesetzlichen Leitbild entspricht, sodass eine unangemessene Benachteiligung regelmäßig ausscheidet.
Praxishinweis:
Eine erstinstanzliche Entscheidung zur Unwirksamkeit einer Formularklausel, welche die Leistung einer Mietkaution zum Gegenstand hat, ist dem Verfasser nicht bekannt. Im Hinblick auf die oben zitierte Literaturmeinung von Schmidt-Futterer empfiehlt es sich aus gebotener anwaltlicher Vorsicht bei einer kautelarrechtlichen Beratung, die Überschrift der betreffenden Formularklausel in Fettschrift mit der Überschrift „Mietkaution” an geeigneter systematischer Stelle im Mietvertrag prominent unterzubringen.
1. Regelungszweck der Mietkaution
Die Mietkaution dient ihrem Sicherungszweck entsprechend dem Vermieter als ausgesonderte Sicherheit für alle potenziellen – auch noch nicht fälligen und in der Zukunft liegenden – Ansprüche im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung, namentlich für Ansprüche auf rückständigen Mietzins und Ansprüche wegen schuldhaft verursachten Substanzschäden an der Mietsache (BGH, Urt. v. 18.1.2006 – VIII ZR 71/05, NZM 2006, 343). Ansprüche jeglicher Art aus anderen Schuldverhältnissen sind nicht umfasst. Die Mietkaution stellt also eine besondere Sicherheit für den Vermieter dar, welche nur für materiellrechtliche Ansprüche aus ebendiesem zur Verfügung steht.
2. Die Mietkaution während des Mietverhältnisses
Während des laufenden Mietverhältnisses besteht zwischen den Parteien ein auftragsähnliches, treuhänderisches Verhältnis nach §§ 662 ff. BGB über die treuhänderische Verwaltung der Mietkaution durch den Vermieter als Sicherheitsnehmer. Der Vermieter darf nach vorzugswürdiger Ansicht während des laufenden Mietverhältnisses auf die Mietkaution nur bei unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen zugreifen, mit der potenziellen Folge, dass der Mieter sodann zur Nachleistung des insoweit verbrauchten Teils der Mietkaution verpflichtet sein kann (BGH, Urt. v. 7.5.2014 – VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496; LG Darmstadt, Beschl. v. 11.9.2007 – 25 S 135/07, WuM 2008, 726; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 551 BGB Rn 91; a.A. LG Berlin, Urt. v. 2.6.2003 – 67 S 378/02, GE 2003, 1161). Diese Verpflichtung ergibt sich sodann unmittelbar aus der Kautionsabrede der Parteien und bedarf keiner expliziten Vereinbarung (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 551 BGB Rn 91). Hat der Vermieter sich dennoch während des Mietverhältnisses wegen einer streitigen Forderung aus der Kaution befriedigt, steht dem Mieter ein Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution gegen den Vermieter zu, weil nur so eine Insolvenzfestigkeit der gesamten Kaution gesichert ist und der Vermieter gegen seine treuhänderische Pflicht verstoßen hat (Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 551 BGB Rn 25 ff.). Der Mieter kann auch nicht auf die Kaution zugreifen, insb. darf er die Kaution nicht „abwohnen”, worunter zu verstehen ist, dass der Mieter drei...
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