I. Vorbemerkung
Die vom Mieter von Wohnraum gleichermaßen wie vom Mieter von Gewerberaum zu leistende Mietkaution und deren Rückführung nach Beendigung des Mietverhältnisses stellen einen beträchtlichen Teil aller gerichtlicher Streitigkeiten vor den Amts- und Landgerichten im Bereich des Mietrechts dar. Die im Bereich des Wohnraummietrechts häufigste Konstellation stellt dabei eine Klage des ehemaligen Mieters auf Kautionsrückzahlung inklusive angefallener Anlagezinsen dar, wobei der Vermieter i.d.R. bereits außergerichtlich, mitunter aber auch erst i.R.v. Klageerwiderung oder Duplik, mit (i.d.R.) streitigen Gegenforderungen aufrechnet bzw. aufgerechnet hat. Bei den Vermieterseits zur Aufrechnung gestellten Gegenansprüchen handelt es sich regelmäßig um Mietrückstände oder Schadensersatzansprüche wegen unterlassener oder schlecht vorgenommener Schönheitsreparaturen oder Schadensersatzansprüche wegen schuldhaft herbeigeführten Substanzschäden am Mietobjekt, wobei alle diese Ansprüche zwischen den Prozessparteien üblicherweise dem Grund und der Höhe nach streitig sind.
In der richterlichen Praxis von entscheidender Bedeutung ist sowohl für die Gewerberaummiete als auch für die Wohnraummiete die Barkaution und die Vorlage einer Bankbürgschaft, auf welche im nachfolgenden Beitrag ein besonderes Augenmerk gerichtet wird. Bei der Barkaution wird zu den bis zuletzt in Rechtsprechung und Literatur hoch umstrittenen Fragen der Fälligkeit eines Kautionsrückzahlungsanspruchs nach Beendigung des Mietvertrages, der Möglichkeit des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses auch mit streitigen Gegenaufforderungen aufrechnen zu können sowie den Anforderungen an eine Kautionsabrechnung des Vermieters und deren Folgen Stellung genommen, wobei hierbei insb. das wegweisende Urteil des BGH vom 24.7.2019 (BGH, Urt. v. 24.7.2019 – VIII ZR 141/17, NZM 2019, 754 = ZAP EN-Nr. 482/2019, F. 1 S. 127 f.) erläutert wird. Bei der Bankbürgschaft werden insb. die besonderen formalen Anforderungen vor dem Hintergrund von § 766 BGB sowie weitere inhaltliche Anforderungen an eine wirksame Bürgschaftserklärung von insbesondere sog. Bürgschaften auf erstes Anfordern und sog. selbstschuldnerischen Bürgschaften erläutert.
II. Rechtsgrundlagen der Mietkaution und deren Rückabwicklung nach Vertragsende
§ 551 BGB gilt nur für die Wohnraummiete und ist für die Geschäftsraummiete weder direkt noch analog anwendbar. Dieses Ergebnis folgt letztlich bereits aus der systematischen Stellung von § 551 BGB und deren Nichterwähnung in der Verweisungsnorm des § 578 Abs. 2 BGB für die Geschäftsraummiete, sodass es für eine analoge Anwendung sowohl an einer planwidrigen Regelungslücke als auch einer vergleichbaren Interessenlage fehlt (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 551 BGB Rn 10; Müko-BGB/Bieber, 8. Aufl. 2020, § 551 BGB Rn 4; Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 551 BGB Rn 46). Unmittelbar aus § 551 BGB resultiert kein gesetzlicher Anspruch auf Leistung einer Mietsicherheit, vielmehr setzt das Gesetz eine entsprechende vertragliche Vereinbarung der Mietparteien stillschweigend voraus. Es liegt daher in der privatautonomen Entscheidung der Mietvertragsparteien, ob sie – dem gesetzlichen Leitbild von § 551 BGB entsprechend – die Leistung einer Mietsicherheit vereinbaren oder nicht (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 551 BGB Rn 10; Müko-BGB/Bieber, 8. Aufl. 2020, § 551 BGB). Eine Vereinbarung über die Leistung einer Mietsicherheit durch den Mieter kann – sowohl im Bereich der Wohnraummiete als auch erst Recht im Bereich der Geschäftsraummiete – mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB) i.S.v. §§ 305 ff. BGB erfolgen, sofern im Bereich der Wohnraummiete die zwingenden Voraussetzungen von § 551 BGB beachtet werden. Nach hier vertretener Auffassung erfordert eine wirksame formularmäßige Vereinbarung auch keine besondere drucktechnische Hervorhebung der betreffenden Klausel, da in der Praxis nahezu durchgängig eine Mietkaution formularmäßig vereinbart wird und es daher dem verständigen Mieter durchaus bekannt und bewusst ist, dass eine solche Mietsicherheit auch mittels allgemeiner Geschäftsbedingung wirksam vereinbart werden kann (Ebenso Müko-BGB/Bieber, 8. Aufl. 2020, § 551 BGB Rn 6; anders Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl.). Letztlich liegt auch i.d.R. keine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB vor, da die Stellung einer den Anforderungen von § 551 BGB entsprechenden Mietkaution dem gesetzlichen Leitbild entspricht, sodass eine unangemessene Benachteiligung regelmäßig ausscheidet.
Praxishinweis:
Eine erstinstanzliche Entscheidung zur Unwirksamkeit einer Formularklausel, welche die Leistung einer Mietkaution zum Gegenstand hat, ist dem Verfasser nicht bekannt. Im Hinblick auf die oben zitierte Literaturmeinung von Schmidt-Futterer empfiehlt es sich aus gebotener anwaltlicher Vorsicht bei einer kautelarrechtlichen Beratung, die Überschrift der betreffenden Formularklausel in Fettschrift mit der Überschrift „Mietkaution” an geeigneter systematischer Stelle im Mietvertrag prominent unterzubringen.
1. Regelungszweck der Mietkaution
Die Mietkaut...