Die für die Mietsicherheit zentrale Norm des § 551 BGB gilt nur für die Wohnraummiete und ist für die Geschäftsraummiete weder direkt noch analog anwendbar. Dieses Ergebnis folgt letztlich bereits aus der systematischen Stellung von § 551 BGB und deren Nichterwähnung in der Verweisungsnorm des § 578 Abs. 2 BGB für die Geschäftsraummiete, sodass es für eine analoge Anwendung sowohl an einer planwidrigen Regelungslücke als auch einer vergleichbaren Interessenlage fehlt (Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2022, § 551 BGB Rn 3; Müko-BGB/Bieber, 8. Aufl. 2020, § 551 BGB Rn 4; Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 551 BGB Rn 46). Unmittelbar aus § 551 BGB resultiert kein gesetzlicher Anspruch auf Leistung einer Mietsicherheit, vielmehr setzt das Gesetz eine entsprechende vertragliche VereinbarungâEUR™der Mietparteien stillschweigend voraus. Es liegt daher in der privatautonomen Entscheidung der Mietvertragsparteien, ob sie – dem gesetzlichen Leitbild von § 551 BGB entsprechend – die Leistung einer Mietsicherheit vereinbaren oder nicht (Schmidt-Futterer/Flatow, a.a.O., § 551 BGB Rn 1; Müko-BGB/Bieber, a.a.O., § 551 BGB).
1. Vereinbarung einer Mietsicherheit
Eine Vereinbarung über die Leistung einer Mietsicherheit durch den Mieter kann – sowohl im Bereich der Wohnraummiete als auch erst recht im Bereich der Geschäftsraummiete – mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB) i.S.v. §§ 305 ff. BGB erfolgen, sofern im Bereich der Wohnraummiete die zwingenden Voraussetzungen von § 551 BGB beachtet werden. Sofern sich – wie in der Praxis üblich – die Mietparteien regelmäßig auf die Zahlung einer bestimmten Geldsumme geeinigt haben und anderweitige Abreden fehlen, hat der Vermieter eine Anlage bei einem Kreditinstitut vorzunehmen, wie sie für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist (§ 551 Abs. 3 S. 1 BGB). Zinserträge stehen dabei dem Mieter zu, da die geleistete Kaution Eigentum des Mieters bleibt. Der Vermieter ist bis zur möglichen Inanspruchnahme der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses Treuhänder des Mieters. Nach Beendigung des Mietverhältnisses sind dem Mieter angefallene Guthabenzinsen vom Vermieter herauszugeben.
2. Niedrigzinsphase der letzten Jahre
Aufgrund der seit längerem bestehenden Niedrigzinsphase, die durch die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) bedingt ist, müssen Geschäftsbanken für bei ihr deponierte Kundengelder ggf. Negativzinsen entrichten, was dazu führen kann, dass diese an den Bankendkunden weitergegeben werden, wodurch auch Mietkautionskonten betroffen sein können. Es stellt sich also insoweit die Frage, ob die bei Mietbeginn geleistete Mietkaution abzüglich etwaiger Negativzinsen bei Beendigung des Mietvertrags ggf. einen geringeren Betrag darstellen kann als zu Beginn des Mietverhältnisses. Mit anderen Worten: Muss sich der Mieter die Reduzierung der bei Vertragsbeginn geleisteten Kaution infolge einer Niedrigzinsphase zurechnen lassen oder ist dieses Risiko vom Vermieter als Treuhänder zu tragen?
a) Verwahrgebühr
Die Mietvertragsparteien können, was § 551 Abs. 3 S. 2 BGB ausdrücklich vorsieht, eine risikobehaftete Anlage der Mietkaution vereinbaren, sodass der Mieter auch am Verringerungs- und Verlustrisiko teilnimmt. Soweit in letzter Zeit vermehrt Kreditinstitute bezogen auf Kautionskonten eine (zusätzliche) Gebühr verlangen, handelt es sich dabei nicht um eine negative Verzinsung im eigentlichen Sinne, sondern um eine spezielle Verwaltungsgebühr i.S. einer sog. Verwahrgebühr, deren Höhe sich daran orientiert, welche Belastung das jeweilige Kreditinstitut seinerseits gegenüber der EZB trifft (Stobel, BKR 2022, 96; Drasdo, NJW-Spezial 6/2022, 161).
b) Anlagezeitpunkt der Mietsicherheit
Für die Relevanz im Wohnraummietverhältnis ist zuerst danach zu unterscheiden, ob es sich um ein (ggf. länger) bestehendes Mietkautionskonto handelt, bei dem die jeweilige Bank erst in der letzten Zeit eine Verwaltungsgebühr erhoben hat oder ob es sich um ein kürzlich eröffnetes Mietkautionskonto handelt, bei dem Verwaltungsgebühren bereits bei Vertragsschluss marktüblich geworden sind. Im ersten Fall ist der Vermieter nach hier vertretener Ansicht im Wege einer mietvertraglichen Nebenpflicht aus § 241 Abs. 2 BGB und aus seiner Treuhänderstellung heraus verpflichtet, das Mietkautionskonto aufzulösen und die Mietsicherheit bei einer anderen Bank anzulegen, die noch keineâEUR™solche Verwaltungsgebühr verlangt. Gleiches gilt für den Fall einer kürzlichen Neuanlage, da denâEUR™Vermieter auch hier die zumutbare Nebenpflicht trifft, eine Bank zu finden, die noch keine Verwaltungsgebühren erhebt (ebenso Schmidt-Futterer/Flatow, a.a.O., § 551 BGB Rn 65 m.w.N.). Dies gilt jedenfalls für die Zeit, in der am Markt ausreichend Kreditinstitute vorhanden sind, die keine solchen Verwaltungsgebühren verlangen.
Praxistipp:
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt wird man wohl sagen müssen, dass der Mieter bei einer Neuanlage einer Mietkaution jedenfalls keine Guthabenverzinsung mehr erwarten darf, da eine Nullverzinsung marktüblich i.S.d. § 551 Abs. 3 S. 1 BGB geworden ist (so auch Drasdo, a.a.O.). Gleiches gilt nach hier ver...