ZAP 15/2024, Anwaltsmagazin / 1.7 Experten uneins zum geplanten Schrottimmobiliengesetz

Der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages hatte sich Ende Juni im Rahmen einer Expertenanhörung mit dem von der Bundesregierung vorgelegten Entwurf eines „Gesetzes zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien” (vgl. BT-Drucks 20/11308) befasst. Darin ist vorgesehen, dass Gemeinden in Zwangsversteigerungsverfahren künftig einen Antrag auf gerichtliche Verwaltung einer Schrott- bzw. Problemimmobilie stellen können. Dazu soll ein neuer § 94a ZVG eingeführt werden. Mit ihm sollen Fälle vermieden werden, in denen ein Bieter ein überhöhtes Angebot für eine Immobilie abgibt, um bereits zeitnah die Mieteinnahmen aus der Immobilie ziehen zu können, ohne aber die Absicht zu haben, das Gebot am Ende tatsächlich zu bezahlen (vgl. dazu auch ZAP 2024, 557 f.).

Das Echo der geladenen Expertinnen und Experten zum Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz fiel dabei sehr unterschiedlich aus. Während etwa Vertreter der Kommunen und der Eigentümer die vorgeschlagenen Regelungen begrüßten, forderten Experten aus der Justiz und aus der Anwaltschaft, von dem Vorhaben Abstand zu nehmen.

So begrüßte die Vertreterin der Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände die vorgeschlagene Neuregelung. Sie sei ein unkompliziertes und wirkungsvolles Instrument, um dem Problem der missbräuchlichen Ausübung des Eigentums an Problemimmobilien durch den Erwerb in der Zwangsversteigerung entgegenzuwirken. Ebenso sah es die Oberbürgermeisterin einer Großstadt aus dem Ruhrgebiet; sie berichtete über die Situation mit Problemimmobilien in ihrer Stadt und nannte den Entwurf einen „großen Schritt in die richtige Richtung”. Auch seitens des Deutschen Instituts für Urbanistik wurde der Vorschlag begrüßt; aus städtebaulicher Perspektive gebe es am Gesetzentwurf wenig Kritikpunkte, erläuterte dessen Vertreter. Einzig das vorgeschlagene Zusatzerfordernis einer „Gefahr für öffentliche Sicherheit und Ordnung” sei kritisch zu sehen; die Prüfung wäre für die Kommunen unnötig aufwendig. Der Präsident des Eigentümerverbands Haus und Grund Deutschland bewertete die geplante Neuregelung ebenfalls positiv. Weitergehend regte er an, eine Änderung des Zwangsversteigerungsrechts in Betracht zu ziehen und den Eigentumserwerb im Zwangsversteigerungsverfahren genau wie bei der allgemeinen Übertragung von Immobilieneigentum von der Eintragung im Grundbuch abhängig zu machen.

Demgegenüber übte die Expertin des Bundes Deutscher Rechtspfleger umfassende Kritik an dem Gesetzentwurf. Die beabsichtigte Gesetzesänderung werde einen erheblichen bürokratischen Aufwand bei Verwaltung und Gerichten verursachen, prognostizierte sie. Sie werde dem Realkredit weit über die avisierten Anwendungsfälle hinaus schaden, in Eigentümerrechte eingreifen und den Gemeinden gegen unlautere Ersteher ein nur wenig wirksames Werkzeug bei schwer kalkulierbarem Kostenrisiko bieten, war sie überzeugt. Auch der Vertreter des Deutschen Anwaltvereins kritisierte das Vorhaben umfassend und warb dafür, es nicht weiter zu verfolgen. Die vorgeschlagene Regelung sei ein Fremdkörper im ZVG. Dieses Gesetz diene nicht dazu, den öffentlich-rechtlichen Zielen, seien sie städtebaulich oder kommunalpolitisch motiviert, Geltung zu verschaffen, so der Sachverständige; er verwies zudem auf verfassungsrechtliche Probleme der geplanten Gesetzesänderung.

Eine eingeladene Notarin bewertete die geplanten Gesetzesänderungen differenziert. Die vorgesehene Möglichkeit der Anordnung der Zwangsverwaltung hält sie zwar für eine „zielführende Handlungsmöglichkeit” der Kommunen; allerdings werde dieser Ansatz nur sehr begrenzt präventiv wirken, sagte sie voraus. Es bleibe zu überdenken, ob nicht vorbeugend eingreifende Schutzmechanismen aus dem für den freihändigen Verkauf vorgesehenen Verfahren – insb. im Bereich der Geldwäsche- und Identitätsprüfung – auch für das Zwangsversteigerungsverfahren fruchtbar gemacht werden könnten.

[Quelle: Bundestag]