Ein Verstoß gegen die Installations- und Informationsverpflichtungen löst Kürzungsrechte aus. Kürzungsrechte waren auch schon in der bisherigen Heizungskostenverordnung vorgesehen. Wenn die Kosten der Wärme- und Warmwasserversorgung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden, können Mieter die Heiz- und Warmwasserkosten nach § 12 HeizkostenV um 15 % kürzen. § 12 HeizkostenV wurde erweitert: Zwei neue Kürzungsrechte – hier jeweils um 3 % – wurden in § 12 Abs. 1 S. 2 u. 3 HeizkostenV neu normiert. Die Kürzungsrechte lassen sich allerdings erst in der folgenden Nebenkostenabrechnung geltend machen (Wall, NZM 2022, 76, 81). Sie dienen dazu, den Verstoß gegen die oben genannten Verpflichtungen zu sanktionieren und können i.d.R. neben etwaigen Schadensersatzansprüchen geltend gemacht werden (Flatow, WuM 713, 723; Lee, NZM 2023, 305, 309; a.A. Zehelein, NZM 2023, 353, 358, der in dem Kürzungsrecht einen normierten Mindestschaden sieht).
a) Fehlende Installation von fernablesbaren Verbrauchserfassungsgeräten
Der Nutzer – hier der Mieter – hat das Recht, den auf ihn anfallenden Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten um 3 % zu kürzen, wenn der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Abs. 2 oder Abs. 3 HeizkostenV keine fernablesbare Verbrauchserfassungsanlage installiert, also seine oben beschriebene Ausstattungspflicht verletzt hat. Wenn der Vermieter nach dem 1.12.2021 ein Verbrauchserfassungsgerät neu installiert, das – entgegen den gesetzlichen Vorschriften – nicht fernablesbar ist, steht dem Mieter das Kürzungsrecht zu. Wenn die Installation nach dem 1.12.2022 erfolgt ist, muss das Verbrauchserfassungsgerät in der Lage sein, mit einem Smart-Meter-Gateway verbunden zu werden. Außerdem ist es erforderlich, dass das Gerät interoperabel ist und die Datenschutzrichtlinien befolgt. Auch wenn der Vermieter die Verbrauchserfassung vor dem 31.12.2026 noch nicht – wie erforderlich – umgerüstet hat und somit noch keine fernablesbaren Verbrauchserfassungsgeräte installiert sind, besteht das Kürzungsrecht.
Wenn der Vermieter zusätzlich zur nicht ordnungsgemäßen Nachrüstung auch entgegen den gesetzlichen Vorgaben nicht verbrauchsabhängig abrechnet, kann das Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV neben das Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 S. 1 treten.
Aktuell kann der Mieter die Heizkosten nur um 15 % i.S.d. § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV kürzen, wenn der Vermieter entgegen der Heizkostenabrechnung überhaupt keine Verbrauchserfassungsgeräte installiert hat (Flatow, WuM 2023, 713, 723). Denn: Gegen die in § 5 Abs. 2 HeizkostenV festgeschriebenen Nachrüstungsvorgaben kann der Vermieter nicht verstoßen, solange er gar keine Erfassungsgeräte anbringt. Dies wird sich vom 1.1.2027 an ändern. Die Installation fernablesbarer Verbrauchserfassungsgeräte, die den Anforderungen des § 5 Abs. 2 HeizkostenV entsprechen, muss spätestens dann vom Vermieter abgeschlossen sein. Andernfalls kann der Mieter kürzen.
b) Keine (vollständigen) Verbrauchsinformationen
Wenn die gem. § 6a HeizkostenV erforderlichen Angaben nicht oder nicht vollständig übermittelt werden, kann der Mieter die Heizkostenabrechnung um 3 % kürzen. Das ist auch der Fall, wenn die Mitteilung nicht monatlich entgegen § 6a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV erfolgt. Auch wenn der Einbau der fernablesbaren Geräte pflichtwidrig verhindert wurde und daher die Mitteilung nicht möglich ist, besteht das Kürzungsrecht (Wall, NZM 2022, 73, 81). Das Kürzungsrecht lässt sich jedoch nur einmal ausüben. Hierbei ist es unerheblich, ob der Vermieter eine von den zwölf zu tätigenden Mitteilungen unterlässt oder alle. Es bleibt bei einem 3 %igen Kürzungsrecht (Pfeiffer, MietRB 2023, 15, 20).
Hinweis:
Dies gilt ebenso, wenn die jährlichen Informationspflichten entgegen § 6a Abs. 3 HeizkostenV in der Abrechnung nicht oder nicht vollständig enthalten sind. Aufgrund eines Verstoßes gegen Informationspflichten ist eine Kürzung nur einmal möglich, unabhängig davon, ob gegen die Verpflichtung in § 6a Abs. 2 oder Abs. 3 HeizkostenV verstoßen wird.
c) Rechtsfolgen beim Verstoß gegen die Pflichten aus §§ 5, 6a HKV
Wenn gegen die Informationspflicht aus § 6a HeizkostenV und/oder die Verpflichtungen aus § 5 HeizkostenV (Pflicht zur Installation fernablesbarer Verbrauchserfassungsgeräte) verstoßen wird, hat der Mieter die Möglichkeit, die Heiz- und Warmwasserkosten um jeweils 3 % also insgesamt 6 % zu senken. Darüber hinaus werden 15 % hinzugefügt, wenn der Vermieter seine Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung nicht einhält. Die HeizkostenV sieht eine maximale Kürzung von 21 % vor. Ein möglicher weiterer Verstoß gegen § 7 Abs. 4 CO2KostAufG führt zu einer Erhöhung des Kürzungsrechts auf 24 %.