ZAP 15/2024, Energie- und Klimakrise – Auswirkungen gese ... / 6. Geltung des § 9 CO2KostAufG: Ausnahmen und Einschränkung

In zwei Fallkonstellationen muss der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnen: im Ein- bzw. Zweifamilienhaus und in den Fällen des § 11 HeizkostenV. Gemäß § 2 HeizkostenV haben die Parteien die Möglichkeit, von der HeizkostenV abweichende Vereinbarungen für ein Haus mit zwei Wohnungen zu treffen. Davon unabhängig sind die CO2-Kosten aufzuteilen. Dies geschieht dann gemäß der Kostenverteilung, die zwischen den Parteien vereinbart wurde (Wall, WuM 2023, 76, 79) gem. § 7 Abs. 2 CO2KostAufG. Aufgrund des § 11 HeizkostenV ist der Vermieter ebenfalls nicht verpflichtet, verbrauchsabhängig abzurechnen. Die Kostenaufteilung kann auch hier von §§ 3–7 HeizkostenV abweichend vertraglich vereinbart werden.

In den Fällen, in denen der Sanierungsanreiz für Vermieter aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben beschränkt oder insgesamt daran gehindert ist, das Gebäude zu sanieren, um den CO2-Ausstoß und die Einstufung zu verbessern, gibt es Ausnahmeregelungen gem. § 9 CO2KostAufG (BT-Drucks 20/3172, S. 38), da der vom Gesetzgeber intendierte Sanierungsanreiz nicht erreicht werden kann (Kiehn, MietRB 2023, 50, 53).

Der prozentuale Anteil, den der Vermieter zu tragen hat, muss um die Hälfte gekürzt werden (§ 9 Abs. 1 CO2KostAufG), wenn eine öffentlich-rechtliche Beschränkung eine wesentliche energetische Verbesserung des Gebäudes oder eine wesentliche Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung verhindert. Die Aufteilung der CO2-Kosten entfällt, wenn weder die energetische Verbesserung des Gebäudes noch seine Wärme- und Warmwasserversorgung wesentlich verbessert werden dürfen. Die Kosten trägt dann der Mieter gem. § 9 Abs. 2 CO2KostAufG.

Gesetzlich benannt sind beispielhaft drei Fallgruppen: Denkmalschutzrechtliche Beschränkungen und die rechtlichen Verpflichtungen, Wärmelieferungen in Anspruch zu nehmen, insb. bei einem Anschluss- und Benutzungszwang. Außerdem gilt dies, wenn das Gebäude in Gebieten mit Erhaltungssatzung belegen ist, sofern diese Satzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB eine energetische Sanierung des Gebäudes oder einen Wechsel der Heiztechnologie oder der eingesetzten Brennstoffe beschränkt oder ganz behindert (BeckOK/Börstinghaus, § 9 CO2KostAufG Rn 9). Abschließend ist die Aufzählung jedoch nicht. Dies hat der Gesetzgeber durch das Wort „beispielhaft” zum Ausdruck gebracht.

Nur wenn der Vermieter die Umstände nachweist, die ihn zur Herabsetzung seines Anteils berechtigen, kann er sich gem. § 9 Abs. 3 CO2KostAufG auf die Einschränkung oder die Ausnahme der Kohlendioxidkostenaufteilung berufen. Der Nachweis ist seitens des Vermieters erst auf Bestreiten der Mieter zu erbringen (Schmidt-Futterer/Lammel, § 9 CO2KostAufG Rn 6; a.A. Lee, NZM 2023, 305, 310).

Das CO2KostAufG ist nicht auf Strom anwendbar. Die fehlende Praktikabilität der Stromverbrauchserfassung spricht bereits gegen eine analoge Anwendung des CO2KostAufG, wenn der Strompreis für die Warmwasserversorgung erforderlich ist (Pfeifer, MietRB 2023, 275, 279).