a) Vermietete Eigentumswohnung
Die Vermietung einer Eigentumswohnung ist mietrechtlich eigentlich nichts Besonderes, trotzdem tauchen hier Probleme auf, die es ansonsten eher nicht gibt. Das betrifft bei der Betriebskostenabrechnung z.B. die Frage, welche Bedeutung der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung für die Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung hat. Hier stellt sich u.a. die Frage, ob der Vermieter bis zum Abrechnungsbeschluss eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat, mit der Folge, dass er bis zu drei Monate nach dem Beschluss noch die Betriebskostenabrechnung dem Mieter zukommen lassen könnte. Dies hat der VIII. Senat jetzt in zwei Entscheidungen aber anders gesehen. Danach hat der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist nämlich keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gem. § 556 Abs. 3 BGB. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher auch nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten. Der Vermieter muss sich im konkreten Einzelfall entschuldigen und darlegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen (BGH WuM 2017, 138 = NZM 2017, 216 = GE 2017, 345 = MDR 2017, 385 = ZMR 2017, 303 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 123 m. Anm. Eisenschmid; Beyer jurisPR-MietR 6/2017 Anm. 1; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 6/2017 Anm. 2; Börstinghaus LMK 2017, 388495; Drasdo NJW-Spezial 2017, 290; BGH GE 2017, 723 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 125 m. Anm. Eisenschmid; Beyer jurisPR-MietR 13/2017 Anm. 3).
b) Zusammenfassung von Betriebskostenpositionen
Eine Betriebskostenabrechnung, in der die Kostenposition Grundsteuer und Straßenreinigung zusammengefasst werden, ist formell nicht ordnungsgemäß (BGH WuM 2017, 205 = GE 2017, 471 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 124 m. Anm. Eisenschmid; Daniel GE 2017, 456). Der Vermieter darf in einer Abrechnung nur die Positionen zusammenfassen, die auch in § 2 BetrKV unter einer Ziffer zusammengefasst sind. Das gilt z.B. für die verschiedenen Versicherungskosten (BGH GE 2009, 1428 = WuM 2009, 669 = MM 2009, 369 = NJW 2009, 3575 = DWW 2009, 384 = NZM 2009, 906 = MDR 2009, 1383 = ZMR 2010, 102 = MietPrax-AK § 5 556 BGB Nr. 42 m. Anm. Eisenschmid; ders. WuM 2010, 138; Pfeifer MietRB 2010, 5) sowie für Wasser und Schutzwasserkosten, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird (BGH GE 2009, 1037 = WuM 2009, 516 = NZM 2009, 698 = MDR 2009, 1098 = DWW 2009, 332 = ZMR 2009, 839 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 41 m. Anm. Eisenschmid; Drasdo NJW-Spezial 2009, 657; Pfeifer MietRB 2009, 313; Schläger ZMR 2010, 267).
c) Vorwegabzug
Nach bisheriger Rechtsauffassung muss bei der Betriebskostenabrechnung i.d.R. eine Kostentrennung zwischen den Betriebskosten, die auf die gewerblich genutzten Objekte entfallen, und denjenigen für den Wohnraum erfolgen, wenn sich die Wohnung in einem Gebäude befindet, das sowohl Gewerbeeinheiten wie auch Wohnungen enthält. Von diesem Grundsatz ist der BGH (WuM 2017, 399 = MietPrax-AK § 556a BGB Nr. 13 m. Anm. Eisenschmid) jetzt hinsichtlich der Umlage der Grundsteuer für ein gemischt genutztes Gebäude abgewichen. Es ging um ein Gebäude mit einer Wohn- und Nutzfläche von rund 1.100 m2, wobei auf die gewerbliche Nutzung rund 56 % der Flächen und der Rest auf die Wohnnutzung entfielen. Im Mietvertag war die Umlage der Betriebskosten nach dem Wohnflächenschlüssel vereinbart. Die Grundsteuer war deshalb unstrittig höher als bei einer einheitlichen Wohnnutzung.
Aus § 556a Abs. 1 S. 2 BGB lasse sich jedoch kein zwingender Vorwegabzug bei der Grundsteuer herleiten. Nach dieser Vorschrift sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Diese Voraussetzungen seien aber bei der Grundsteuer gerade nicht gegeben. Ihre Höhe hänge nicht vom Nutzungsverhalten der Mieter ab. Grundsteuer werde aufgrund eines Grundsteuerbescheids erhoben, der wiederum auf dem Einheitswertbescheid zum letzten Feststellungsstichtag, dem 1.1.1964, beruhe. Die Höhe der Grundsteuer werde also nie durch die Nutzung bestimmter Fläche zu gewerblichen Zwecken im Abrechnungszeitraum beeinflusst. Auch aus Billigkeitsgründen will der Senat keine Verpflichtung des Vermieters ableiten, einen Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten bei der Grundsteuer vorzunehmen. Eine solche Verpflichtung bestünde nur, wenn durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten ...