1. Schriftform
Die Einhaltung der Schriftform ist für Vermieter zum Teil von existentieller Bedeutung. Auf die Einhaltung wird deshalb bei Abschluss des Vertrags großen Wert gelegt. Dies ist bei späteren Vertragsänderungen nicht immer der Fall. Auch sie unterliegen – selbst wenn sie nur geringfügig sind – der Schriftform (BGH WuM 2016, 28 = NJW 2016, 311 = MDR 2016, 146 = NZM 2016, 98 = GE 2016, 189 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 42 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 1/2016 Anm.1; Bieber jurisPR-MietR 8/2016 Anm. 2; Burbulla MietRB 2016, 35; Schweitzer NZM 2016, 101; Drasdo NJW-Spezial 2016, 162). Damit es hier nicht zu bösen Überraschungen kommt, werden in der Praxis sog. doppelte Schriftformklauseln (oder auch: qualifizierte Schriftformklausel) vereinbart. Nach ihnen bedürfen nicht nur alle Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags der Schriftform, es wird zusätzlich ausdrücklich vereinbart, dass dies auch für eine Änderung der Schriftformklausel selbst gelten soll. Der Schutz ist aber eher lückenhaft, wie der XII. Senat jetzt entschieden hat. Eine solche Klausel kann nämlich im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen (BGH WuM 2017, 131 = GE 2017, 289 = NJW 2017, 107 = NZM 2017, 189 = MDR 2017, 386 = ZfIR 2017, 272 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 43 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 5/2017 Anm. 1; Schneehain MietRB 2017, 96; Bueb jurisPR-MietR 8/2017 Anm. 4).
2. Voraussetzungen für Vorkaufsrecht des Mieters
Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird. Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alternative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird. Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB ist davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht besteht daher nach dieser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden ist und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung (BGH WuM 2017, 36 = GE 2017, 222 = NZM 2017, 146 = ZMR 2017, 302 = MietPrax-AK § 577 BGB Nr. 12 m. Anm. Börstinghaus; Becker MietRB 2017, 126).