ZAP 16/2017, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / III. Mietsicherheit

1. Mietsicherheit in der Mieterinsolvenz

Ungeklärt war bisher die Frage, wem die Mietsicherheit nach Ende des Mietverhältnisses zusteht, wenn zuvor über das Vermögen des Mieters das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet worden war, der Insolvenzverwalter die Wohnung aber gem. § 109 InsO freigegeben hatte. Der Gesetzgeber hatte die Freigabe- oder Enthaftungserklärung eingeführt, um dem Mieter im Fall der Insolvenz die Wohnung zu erhalten. Es gab damals keine Fälle, in denen die Insolvenzverwalter das Mietverhältnis nur deshalb gekündigt hatten, um die Mietsicherheit zur Masse ausgezahlt zu bekommen. Unklar war seit der Neuregelung, ob der Gesetzgeber mit Schaffung des Rechtsinstituts der Freigabeerklärung die Mietsicherheit nunmehr aus der Massezugehörigkeit gelöst hatte, so dass diese an den Mieter ausgezahlt werden konnte.

Nach Ansicht des Insolvenzsenats des BGH scheidet der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung einer Mietkaution mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung aus der Insolvenzmasse aus. Die mit der Erklärung nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO verbundene Freigabe erstrecke sich auf dasjenige Vermögen des Schuldners, das der weiteren Durchführung des Mietvertrags zuzuordnen sei. Der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung einer geleisteten Mietkaution entstehe zwar aufschiebend bedingt bereits mit der Leistung der Kaution, nach Sinn und Zweck der Mietkaution sei der Anspruch auf Rückzahlung jedoch der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung zuzuordnen. Die Kaution diene nach Maßgabe der getroffenen Sicherungsabrede bis zur Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache dazu, die mietvertraglichen Ansprüche des Vermieters zu sichern. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution bestehe nur, wenn der Schuldner auch nach der Freigabe des Mietverhältnisses seine mietvertraglichen Pflichten erfülle, insbesondere die geschuldete Miete samt Nebenkosten zahlt und die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses in vertragsgemäßem Zustand zurückgibt. Erst dadurch erlangt das Recht des Mieters an der Kaution seinen endgültigen Wert. Das rechtfertige es, die Kaution dem Mieter zuzusprechen (BGH NZM 2017, 437 = WuM 2017, 296 = ZInsO 2017, 875 = WM 2017, 872 = ZIP 2017, 884 = GE 2017, 587 = NJW 1747 = DWW 2017, 180 = ZMR 2017, 528 = MDR 2017, 728 = MietPrax-AK § 109 InsO Nr. 7 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 10/2017 Anm. 1; Börstinghaus NJW 2017, 1748; Flatow NZM 2017, 438; Drasdo NJW-Spezial 2017, 386; Cymutta/Schädlich NZI 2017, 445; Hain jurisPR-InsR 11/2017 Anm. 2).

2. Vermieterpfandrecht

Das Vermieterpfandrecht spielt in der Wohnraummiete so gut wie keine Rolle, in der Gewerberaummiete manchmal. Es setzt u.a. voraus, dass die eingebrachten Sachen im Eigentum des Mieters stehen. Das kann man den Sachen i.d.R. nicht ansehen, so dass sich die Frage stellt, ob die gesetzliche Vermutung des § 1006 BGB hier helfen kann. Das hat der V. Senat des BGH als "Eigentumssenat" jetzt bejaht (BGH WuM 2017, 330 = GE 2017, 710 = DWW 2017, 227 = MDR 2017, 811 = MietPrax-AK § 1006 BGB Nr. 1 m. Anm. Börstinghaus; Lammel jurisPR-MietR 11/2017 Anm. 4; Burbulla MietRB 2017, 188; Drasdo NJW-Spezial 2017, 418). Im konkreten Fall wurde der Vermieter von einem Dritten, der sich des Eigentums der Einrichtungsgegenstände einer Pizzeria berühmte, auf Herausgabe von Einrichtungsgegenständen und Schadensersatz wegen der Verwertung einzelner Gegenstände in Anspruch genommen. Zwischen den Parteien war strittig, ob die Gegenstände im Eigentum des Mieters oder des klagenden Dritten standen.

Anders als es noch das OLG vertreten hatte, hat der V. Senat angenommen, dass hier zunächst zugunsten des Mieters die Eigentumsvermutung des § 1006 BGB streitet. In einem zweiten Schritt hat der Senat dann gemeint, dass sich auch der Vermieter auf diese Vermutungswirkung, die zugunsten des Mieters streitet, berufen kann. Und schließlich hat der Senat dargelegt, dass diese gesetzliche Vermutung nicht nur entkräftet, sondern widerlegt werden muss.