ZAP 16/2017, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / VII. Räumung/Nutzungsentschädigung

Hält der Mieter die Mietsache nach Ende der Mietzeit dem Vermieter vor, indem er sie nicht zurückgibt, so schuldet er gem. § 546a BGB Nutzungsentschädigung. Dabei enthält das Gesetz eine Untergrenze und eine Obergrenze für diese Entschädigung. Als Mindestbetrag muss der Mieter die bisher vereinbarte Miete zahlen – unabhängig davon, wie hoch die Marktmiete zu dieser Zeit ist. Als Obergrenze für die Nutzungsentschädigung sieht das Gesetz die "ortsübliche Miete" vor. Nach Ansicht des BGH (GE 2017, 221 = WuM 2017, 134 = NZM 2017, 186 = NJW 2017, 1022 = MDR 2017, 387 = ZMR 2017, 300 = MietPrax-AK § 546a BGB Nr. 8 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisZivilR 4/2017 Anm. 1; Beyer jurisPR-MietR 5/2017 Anm. 1; Röck NZM 2017, 188; Drasdo NJW-Spezial 2017, 257; Monschau MietRB 2017, 125; Artz NZM 2017, 281; Fleindl NZM 2017, 282) handelt es sich dabei um die aktuelle Marktmiete und nicht um die ortsübliche Vergleichsmiete. Anders als § 546a BGB, der Teil der für alle Mietverhältnisse geltenden allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts ist und deshalb nicht nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, gelten die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur für Bestandsmietverhältnisse über Wohnraum. Anzunehmen, dass der Gesetzgeber aber für die Vermietung anderer Sachen als Wohnungen einen anderen Begriff der ortsüblichen Miete einführen wollte, sei systemwidrig. Und schließlich sprechen der Sinn und Zweck des § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Neuvertragsmiete. Mit § 546a BGB solle Druck auf den Mieter ausgeübt werden, damit er seiner gesetzlichen Verpflichtung zur Räumung nachkomme.

Hinweise:

1. Für die Geltendmachung der höheren Neuvertragsmiete anstatt der bisherigen Vertragsmiete ist keine Gestaltungserklärung des Vermieters erforderlich (BGHZ 142, 186, 189). Eine nachträgliche Geltendmachung ist zulässig.
2. Die Nutzungsentschädigung wird aber auf die zulässige Wiedervermietungsmiete gem. §§ 556d bis 556g BGB beschränkt. Der Vermieter soll durch den rechtswidrig unterbliebenen Auszug des Mieters nicht schlechter gestellt werden, aber er darf auch nicht besser gestellt werden. Insofern darf der Vermieter in Gebieten mit angespannter Wohnungsversorgung grundsätzlich nur 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, es sei denn es liegt einer der vier Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB vor. In Betracht kommt vor allem eine höhere "Vormiete".
3. Die Nutzungsentschädigung mindert sich nicht, wenn die ehemalige Mietsache nach Ende des Mietverhältnisses erstmals mangelhaft wird (BGH WuM 2015, 493 = GE 2015, 1022 = MDR 2015, 998 = NJW 2015, 2795 = NZM 2015, 695 = ZfIR 2015, 653 = ZMR 2015, 754 = MietPrax-AK § 546a BGB Nr. 7 m. Anm. Börstinghaus; Blank LMK 2015, 371716; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 15/2015 Anm. 2; Burbulla MietRB 2015, 265).