ZAP 16/2018, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Mieterhöhungsverlangen nach Indexänderung

Bei einer Indexklausel, nach der sich die Miete – wie in der Gewerberaummiete möglich – automatisch entsprechend der Veränderung des maßgeblichen Index verändert oder der Vermieter – wie in der Wohnraummiete gem. § 557b BGB vorgesehen – nur eine Gestaltungserklärung abgeben muss, ist die Schriftform gem. § 550 BGB eingehalten, wenn die Indexklausel dem Schriftformerfordernis genügt. Die Änderung der Miete, die auf einer Vertragsklausel beruht, wonach eine Vertragspartei bei Vorliegen einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung der Miete von der anderen Seite verlangen kann, unterfällt demgegenüber – anders als bei einer Anpassungsautomatik oder einem einseitigen Änderungsrecht – dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB (BGH ZAP EN-Nr. 306/2018 = DWW 2018, 176 = NZM 2018, 515 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 46 m. Anm. Eisenschmid; Mettler MietRB 2018, 199; Eisenschmid jurisPR-MietR 14/2018 Anm. 3); denn die vertragliche Änderung der Miete stellt stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 S. 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.

Wiederholt hat der Senat in dieser Entscheidung seine Rechtsprechung, wonach sog. Schriftformheilungsklauseln generell unwirksam sind, weil sie mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar sind. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (BGH MDR 2017, 1351 = GE 2017, 1397 = NJW 2017, 3772 = ZfIR 2018, 10 = NZM 2018, 38 = ZMR 2018, 30 = DWW 2018, 14 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 44 m. Anm. Eisenschmid; Sommer MietRB 2017, 341/342; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 23/2017 Anm. 1; Bieber GE 2017, 1377; Janssen BB 2017, 2766; Mummenhoff jurisPR-MietR 2/2018 Anm. 5; Burbulla MDR 2018, 68; Drasdo NJW-Spezial 2018, 34; Einsele LMK 2018, 401890; Lindner-Figura/Reuter NJW 2018, 897; Krüger NZM 2018, 42).

Hinweis:

Etwas anderes kann ausnahmsweise dann gelten, wenn eine nicht den Erfordernissen des § 550 BGB entsprechende Vertragsänderung auf ausdrücklichen Wunsch und im Interesse einer Partei erfolgt ist. In diesem Fall kann es treuwidrig sein, wenn sich der betreffende Vertragspartner auf den Formmangel beruft.