ZAP 16/2018, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Zwischenvermietung durch Arbeitgeber

Wenn jemand eine Wohnung anmietet, um nicht selbst darin zu wohnen, sondern um sie Dritten zur Verfügung zu stellen, geschieht dies aus den unterschiedlichsten Gründen. Es liegt in diesen Fällen immer ein Dreipersonenverhältnis vor, das juristisch bekanntlich häufig zu Problemen führt. In der Wohnraummiete besteht zusätzlich das Risiko, dass der Mieterschutz aufgeweicht wird. Deshalb hat der Gesetzgeber auf Druck des BVerfG mit § 565 BGB eine besondere Mieterschutzvorschrift zumindest für den Bereich der gewerblichen Zwischenvermietung geschaffen. Zum wiederholten Male musste sich der VIII. Senat des BGH mit dem Schutzbereich dieser Vorschrift befassen. Vor Kurzem hatte er in einem Fall einer atypischen Gestaltung im Interesse der Mieter entschieden, dass eine gewerbliche Weitervermietung i.S.d. § 565 Abs. 1 S. 1 BGB voraussetzt, dass der Zwischenmieter nach dem Zweck des mit dem Eigentümer abgeschlossenen Vertrags die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll (BGH NJW 2016, 1086 = MDR 2016, 387 = WuM 2016, 221 = NZM 2016, 256 = ZMR 2016, 276 = MietPrax-AK § 565 BGB Nr. 3 m. Anm. Börstinghaus; ders. jurisPR-BGHZivilR 6/2016 Anm. 3; ders. LMK 2016, 377696; Kurek MietRB 2016, 125; Drasdo NJW-Spezial 2016, 258; Krapf jurisPR-MietR 10/2016 Anm. 3; Derleder NZM 2016, 670). Hieran fehlt es, wenn der Eigentümer mit einer Mieter-Selbsthilfegenossenschaft einen Mietvertrag abschließt, der die Weitervermietung des Wohnraums an deren Mitglieder zu einer besonders günstigen Miete vorsieht. Bei einem derartigen Handeln des Zwischenmieters im Interesse der Endmieter kommt eine analoge Anwendung der Vorschrift schon deshalb nicht in Betracht, weil es an einer der gewerblichen Weitervermietung vergleichbaren Interessenlage der Beteiligten fehlt.

Nunmehr musste sich der BGH mit der Frage befassen, ob die Regelungen für die gewerbliche Zwischenvermietung auch dann Anwendung finden, wenn der Dritte keinen unmittelbaren Gewinn aus der Vermietung erzielen will. In dem zu entscheidenden Fall hatte ein Arbeitgeber, der zum Zwecke der Mitarbeiteranwerbung Wohnungen angemietet hatte, diese an die neuen Mitarbeiter ohne jeden Gewinnaufschlag weitervermietet. Nach Ansicht des BGH lag auch in diesem Fall die erforderliche Gewinnerzielungsabsicht vor, da der als Zwischenvermieter agierende Arbeitgeber die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebs weitervermietete, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können; eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich (BGH WuM 2018, 161 = GE 2018, 323 = MDR 2018, 398 = NZM 2018, 281 = MietPrax-AK § 565 BGB Nr. 4 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 4/2018 Anm. 4; Sommer MietRB 2018, 99; Drasdo NJW-Spezial 2018, 257; Harsch MDR 2018, 569).